Η Μπλε πολυκατοικία
Το κέντρο της Αθήνας κατά την οικονομική κρίση
Από το 2009, όταν η διεθνής οικονομική κρίση «μεταφέρθηκε» στη χώρα μας και ήρθαν στην επιφάνεια οι αδυναμίες της εγχώριας οικονομίας, η αγορά ακινήτων άρχισε να «παγώνει». Σε όλο το κέντρο της Αθήνας τα καταστήματα έκλειναν το ένα μετά το άλλο και οι συνθήκες διαβίωσης επιδεινώνονταν ραγδαία. Ταυτόχρονα, τα πρώτα χρόνια της κρίσης, το κέντρο έγινε πεδίο διαδηλώσεων, διαμαρτυριών, βίαιων συγκρούσεων.
Στα Εξάρχεια το κλίμα ήταν ήδη βαρύ, καθώς είχε προηγηθεί ένα κομβικό γεγονός: η δολοφονία Γρηγορόπουλου τον Δεκέμβριο του 2008. Οι συνεχείς συγκρούσεις του αντιεξουσιαστικού χώρου με την αστυνομία και οι καταστροφές, παράλληλα με το πρόβλημα των ναρκωτικών, θα «χαρακτηρίσουν» στη δημόσια σφαίρα την περιοχή (συχνά και εκτός Ελλάδας) για το μεγαλύτερο μέρος της δεκαετίας της κρίσης.
Λίγα χρόνια μετά την αφετηρία της κρίσης, όμως, το αστικό τοπίο άρχισε να μεταβάλλεται, επηρεαζόμενο από τρεις αλληλένδετες εξελίξεις: την άνοδο από το 2014 του τουριστικού ρεύματος προς την Αθήνα, η οποία μετατρεπόταν ταχύτατα σε προορισμό city break. Την επέλαση του Airbnb, που «σάρωσε» όλο το κέντρο της Αθήνας (στην εικόνα προστέθηκε στην πορεία και η Golden Visa, αν και με σαφώς μικρότερη επίδραση στην αγορά ακινήτων). Τέλος την ανάδυση της Αθήνας διεθνώς ως «επενδυτική ευκαιρία» στην αγορά ακινήτων, κυρίως εξαιτίας των πολύ χαμηλών τιμών (λόγω της βαθιάς οικονομικής κρίσης). Οι εξελίξεις άρχισαν διστακτικά να φαίνονται και στα Εξάρχεια από το 2015 και εμφανώς από το 2017-2018, οπότε και το εγχώριο και διεθνές επενδυτικό κεφάλαιο έκανε εμφανή την παρουσία του στο κέντρο της Αθήνας.
Η έρευνα
Για να διερευνηθεί η επίδραση όλων αυτών των παραγόντων, επελέγη ως περιοχή μελέτης η ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων. Με δεδομένο ότι τα διοικητικά όρια μιας περιοχής (πόσο μάλλον εντός του ίδιου δήμου) δεν περιορίζουν στην πράξη την εξέλιξη αστικών διεργασιών, επελέγη ένα «νοητό» buffer zone γύρω από την -ορισθείσα διοικητικώς- γειτονιά των Εξαρχείων, που περιλαμβάνει 227 οικοδομικά τετράγωνα και (εκτός από τα Εξάρχεια) ολόκληρες τις γειτονιές του Μουσείου, του λόφου Στρέφη, ένα τμήμα της Νεάπολης και μικρό τμήμα του ιστορικού κέντρου. Η περιοχή ορίστηκε από την οδό Πατησίων (28ης Οκτωβρίου), την οδό Πανεπιστημίου (Ελ. Βενιζέλου), τη λεωφόρο Αλεξάνδρας και την οδό Ιπποκράτους (χάρτης 1).
Χάρτης 1: Η περιοχή μελέτης
Ακολούθησε πρωτογενής έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών το καλοκαίρι του 2019, με βάση την οποία μελετήθηκαν όλες (3.132) οι αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων που έγιναν το 2009-2018 στην εν λόγω περιοχή. Από το υποθηκοφυλακείο συλλέχθηκαν στοιχεία για την ταυτότητα του κάθε ακινήτου (εμβαδόν, χρήση, όροφος), τον αγοραστή του (φυσικό ή νομικό πρόσωπο, εθνικότητα φυσικών προσώπων) και βέβαια το έτος αγοράς. Συνολικά κατεγράφησαν 3.132 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (μέρους ή του όλου ενός ακινήτου) από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες.
Σημείωση διαχειριστή: Να επισημανθεί εδώ ότι στο μεγαλύτερο μέρος αυτής της περιόδου (από την 21.10.2010 έως την 31.12.2013 και από 1.1.2015 έως την 10/7/2019 δεν έγιναν πλειστηριασμοί ακινήτων (κυρίως κατοικιών) λόγω των υπαρχόντων νομικών περιορισμών αλλά και των παρεμβάσεων από τις κυβερνήσεις. Αυτή η συνθήκη επέτρεψε ώστε να διατηρηθούν σε χαμηλά επίπεδα οι μεταβιβάσεις ακινήτων μιας και ιστορικά οι πλειστηριασμοί συντελούν κατά ένα μεγάλο ποσοστό (άνω του 55%) στη κινητικότητα των ακινήτων, διαμορφώνοντας σε τελική ανάλυση και το επίπεδο τιμών.
Χρόνος
Όπως προκύπτει, η κρίση στην αγορά ακινήτων της ευρύτερης περιοχής των Εξαρχείων ξεκίνησε να γίνεται αισθητή το 2010 (-23,6% σε σχέση με το 2009). Το 2012 και το 2013 οι αγοραπωλησίες στην περιοχή μελέτης ήταν πια ελάχιστες (το 2013 -73% σε σχέση με το 2009). Το 2014 αρχίζει να διαφαίνεται μια ελαφρά ανοδική πορεία, ενώ ουσιαστική διαφορά φαίνεται το 2017 (+43,1% σε σχέση με το 2016) και 2018 (+44,1%) σε σχέση με το 2017), οπότε οι αγοραπωλησίες φτάνουν και ξεπερνούν τα επίπεδα του 2009 (γράφημα 1, χάρτης 2).
Γράφημα 1: Αγορές ακινήτων ανά έτος (2009-2018)
Χάρτης 2: Χωροθέτηση αγοραπωλησιών ανά έτος (2009-2018)
Χώρος
Οι αγοραπωλησίες είχαν πολύ μεγάλη διασπορά στην περιοχή μελέτης. Αγορές εντοπίζονται σχεδόν στο σύνολο των οδών της εξεταζόμενης περιοχής. Το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι εντονότερο στις κεντρικές οδούς, εκεί όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός κτιρίων γραφείων (συνήθως των 10-30 τμ έκαστο) αλλά δεν περιορίζεται εκεί:
-στην οδό Ακαδημίας (227 καταγραφές, ή 7,25% του συνόλου)
-στην οδό Χαριλάου Τρικούπη (219 καταγραφές, ή 6,99% του συνόλου)
-στην οδό Μαυρομιχάλη (135 καταγραφές, ή 4,31% του συνόλου)
-στην οδό Ιπποκράτους (133 καταγραφές, ή 4,25% του συνόλου)
-στη οδό Ζωοδόχου Πηγής (102 καταγραφές ή 3,26%).
Σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών ακινήτων έγινε και στις οδούς Εμμ. Μπενάκη, Κωλέττη, Νικηταρά, Σολωμού και Σόλωνος. Να σημειωθεί ωστόσο ότι οι αγοραπωλησίες στα εξεταζόμενα τμήματα της λεωφόρου Αλεξάνδρας, της οδού Πανεπιστημίου (Ελ. Βενιζέλου) και της οδού Πατησίων (28ης Οκτωβρίου) ήταν πολύ λιγότερες από ότι σε μικρές οδούς της ευρύτερης περιοχής (χάρτης 3).
Χάρτης 3: Κατανομή αγοραπωλησιών (2009-2018) ανά οδό
Χρήση
Μόνο στις μισές περιπτώσεις (1.809 από 3.132, ήτοι 57,9%) τα ακίνητα που αγοράστηκαν την περίοδο 2009-2018 ήταν κατοικίες. Τα 727 ήταν ακίνητα με χρήση γραφείου (ποσοστό 23,2% του συνόλου), τα 193 ήταν αποθήκες (6,1% του συνόλου), τα 180 ήταν εμπορικοί χώροι (καταστήματα, 5,7% του συνόλου), τα 68 ήταν θέσεις στάθμευσης (2,1% του συνόλου), τα 57 δηλώθηκαν ως επαγγελματικοί χώροι (υπηρεσίες), οι 46 ως χώροι εκπαίδευσης και οι υπόλοιποι άλλες κατηγορίες. Όπως παρατηρείται, το ενδιαφέρον για κατοικίες στην περιοχή μελέτης εκτινάσσεται το 2017 (+48,2% σε σχέση με το 2016) και το 2018 (+35,3% σε σχέση με το 2017), με τις πωλήσεις κατοικιών να ξεπερνούν ήδη από το 2017 τις αντίστοιχες του 2009. Αντίθετα για τα γραφεία, που αντιπροσωπεύουν τη δεύτερη μεγαλύτερη ομάδα ακινήτων που πωλήθηκαν την περίοδο μελέτης, οι πωλήσεις τους ακόμα και το 2017 και 2018 παραμένουν πολύ χαμηλότερες από εκείνες του 2009. Τέλος, στους εμπορικούς χώρους (καταστήματα), οι πωλήσεις σχεδόν εκμηδενίζονται το 2012 (μόλις 5) για να επανέλθουν σταδιακά το 2017 και 2018 στα ίδια επίπεδα με το 2009. Οι ελάχιστες πωλήσεις καταστημάτων στην καρδιά της οικονομικής κρίσης απηχούν και το γενικότερο κλίμα, καθώς πλήθος καταστημάτων είχαν κλείσει εκείνη την περίοδο και στα Εξάρχεια (πίνακας 1, χάρτες 4-8).
Πίνακας 1: Χρήσεις μεταβιβασθέντων ακινήτων 2009-2018
Χάρτες 4-8: Χωροθέτηση μεταβιβασθέντων ακίνητων 2009-2018 ανάλογα
με την χρήση. Οι συνηθέστερες κατηγορίες χρήσης.
Εμβαδόν
Την εξεταζόμενη περίοδο στην περιοχή μελέτης πωλήθηκαν ακίνητα συνολικού εμβαδού 90.088 τμ. Τα ακίνητα που πουλήθηκαν τη δεκαετία της κρίσης είχαν κατά μέσο όρο εμβαδόν 53,67 τμ. Η κατανομή του μέσου όρου κάθε έτους δείχνει ότι δεν υπάρχουν ιδιαίτερες αυξομοιώσεις, προφανώς ελλείψει πολλών μεγάλων ακινήτων στην περιοχή, επομένως αντανακλά την «ταυτότητά» της (πίνακας 2).
Πίνακας 2: Μέσος όρος εμβαδού μεταβιβασθέντων ακινήτων ανά έτος
Η ιδιοκτησία
Όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων (πίνακας 3), από τις 3.132 αγοραπωλησίες, οι 2.158 (68,9% του συνόλου) αφορούσαν το 100% μιας ιδιοκτησίας (δηλαδή ένα ολόκληρο ακίνητο). Ακόμα 691 (22,1% του συνόλου) αφορούσαν το 50% μιας ιδιοκτησίας. Συνήθως οι αγορές αυτές γίνονται ταυτόχρονα από δύο φυσικά πρόσωπα. Επομένως το 91,0% των αγοραπωλησιών αφορούσαν την απόκτηση του 50% ή 100% μιας ιδιοκτησίας, άρα αυτό είναι το κυρίαρχο “μοτίβο”.
Πίνακας 3: Αγορές ακινήτων ανά ποσοστό ιδιοκτησίας
Οι υπόλοιπες αφορούν διάφορα ποσοστά ιδιοκτησίας, που ξεκινούν ακόμα και από 1% (προφανώς στις περιπτώσεις αυτές η αγορά έγινε συνδυαστικά με άλλους ανθρώπους/ εταιρίες). Υπάρχουν περιπτώσεις που την περίοδο μελέτης εμφανίζεται να έχει πωληθεί μόνο ένα μέρος κάποιας ιδιοκτησίας και όχι το σύνολό της. Στην περίπτωση αυτή το πιο πιθανό είναι να εξαγοράστηκε το μερίδιο κάποιου/κάποιων προκειμένου να ξεκαθαριστεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου.
Σημείωση διαχειριστή: Σύνηθες είναι να γίνονται αγορές μέσω εκπλειστηριασμών μόνο του ποσοστού που κατέχει αυτός εναντίον του οποίου έγινε ο πλειστηριασμός.
Ως προς την κατηγορία των αγοραστών, τη δεκαετία 2009-2018 έγιναν 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα). Από αυτές, οι 2.680 αγορές έγιναν από 1.994 φυσικά πρόσωπα:
-1.658 Έλληνες απέκτησαν 2.221 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (ποσοστό 70,9% του συνόλου των αγορών)
-336 αλλοδαποί απέκτησαν 459 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (ποσοστό 14,6% του συνόλου των αγορών).
Οι υπόλοιπες 452 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων έγιναν από 127 νομικά πρόσωπα (ποσοστό 14,5% του συνόλου των αγορών). Όπως προκύπτει (πίνακας 4, γράφημα 2), οι Έλληνες (φυσικά πρόσωπα) κυριαρχούν στις αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων καθ’όλη την εξεταζόμενη δεκαετία, φθάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδό τους το 2014 και επιστρέφοντας το 2018 στα επίπεδα του 2011.
Πίνακας 4: Αγορές ακινήτων από Έλληνες και αλλοδαπούς ανά έτος (φυσικά πρόσωπα)
Οι αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από αλλοδαπούς αντιπροσώπευαν αρχικά ένα πολύ μικρό ποσοστό των συνολικών αγορών από φυσικά πρόσωπα το 2009-2013 (ενδεικτικά, 2009: 5,2%). Από το 2014 όμως άρχισαν να αντιπροσωπεύουν ολοένα και πιο σημαντικό κομμάτι. Ξεκινούν από 16,4% το 2014, ανεβαίνουν στο 21,3% το 2015, 17,2% το 2016 και 24,9% το 2017. Αίφνης το 2018 ανεβαίνουν στο 42,5% των αγορών από φυσικά πρόσωπα. Είναι εντυπωσιακό ότι το 2018 οι αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς (φυσικά πρόσωπα) αντιπροσωπεύουν 34,7% του συνόλου των αγορών εκείνης της χρονιάς (από φυσικά πρόσωπα ή εταιρείες) και το 42% των αγορών από αλλοδαπούς καθόλη την δεκαετία της οικονομικής κρίσης.
Γράφημα 2: Ποσοστό αγορών ακινήτων από Έλληνες και αλλοδαπούς
ανά έτος (φυσικά πρόσωπα)
Αντίστοιχα οι αγορές από νομικά πρόσωπα (γράφημα 1), ενώ το 2009 αντιπροσωπεύουν το 21,6% των συνολικών αγορών εκείνης της χρονιάς, πέφτουν στο 6,6% το 2013, σημάδι της ανισορροπίας που επικρατούσε εκείνη την περίοδο στην αγορά. Ξαφνικά το 2014 ανεβαίνουν στο 31,1% του συνόλου και μετα ακολουθούν πάλι καθοδική πορεία: πέφτουν στο 14,5% το 2015 (χρονιά αλλαγής εξουσίας), στο 12,6% το 2016 και στο 5,7% το 2017. Για να ανέβουν πάλι στο 18,5% το 2018.
Τα νομικά πρόσωπα
Τη δεκαετία μελέτης, 127 νομικά πρόσωπα απέκτησαν 452 ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Τα περισσότερα νομικά πρόσωπα (τα 73 από τα 127) αγόρασαν από ένα ακίνητο μόνο, καθ’όλη τη διάρκεια της κρίσης (οι αγορές τους αντιπροσωπεύουν το 16,15% του συνόλου των αγορών από νομικά πρόσωπα). Από δύο ακίνητα αγόρασαν 22 νομικά πρόσωπα (9,73% των αγορών από νομικά πρόσωπα), ενώ από τρία ακίνητα 11 νομικά πρόσωπα (7,3% των αγορών). Επομένως, το 33,18% των αγορών από νομικά πρόσωπα πραγματοποιήθηκαν από εκείνα που αγόρασαν από ένα έως τρία ακίνητα (πίνακας 5).
Πίνακας 5: Αγορές ακινήτων από νομικά πρόσωπα ανά έτος
Αντίθετα, υπήρξαν οκτώ νομικά πρόσωπα που απέκτησαν μεγάλο αριθμός ακινήτων (πάνω από δέκα). Σωρευτικά, αγόρασαν σχεδόν τα μισά (49,55%) ιδιοκτησιακά δικαιώματα στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων από όσα απέκτησε το σύνολο των νομικών προσώπων κατά τη δεκαετία της κρίσης στην ίδια περιοχή. Χαρακτηριστικό είναι ότι η αγορά από μια μόνο εταιρεία 73 ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων αντιπροσωπεύει μόνη της το 16,67% των αγορών από νομικά πρόσωπα το 2009-2018. Όλες οι αγορές άνω των πέντε ακινήτων αναλύονται στη συνέχεια.
Όσον αφορά το ποσοστό της ιδιοκτησίας που αγοράστηκε από νομικά πρόσωπα, τα 407, δηλαδή το 90% του συνόλου, ήταν ολόκληρα (100% μιας ιδιοκτησίας) και το υπόλοιπο 10% αφορούσε αγορά ενός ποσοστού μιας ιδιοκτησίας. Υπήρχε μια περίπτωση εταιρείας η οποία αγόρασε το 15% σε 32 ακίνητα στο ίδιο κτίριο.
Τα νομικά πρόσωπα έχουν διάφορες μορφές: οι περισσότερες (33) είναι ανώνυμες εταιρίες κάποιας μορφής. Ακολουθούν οι μονοπρόσωπες ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρίες (10), οι Limited Companies-LTD (10), οι ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρείες- ΙΚΕ (8), οι μονοπρόσωπες εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΜΕΠΕ (6), οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΕΠΕ (5) και οι υπόλοιπες είναι άλλης μορφής. Ως προς τον τομέα λειτουργίας τους, πρόκειται κυρίως για επενδυτικές εταιρείες, εταιρείες real estate, εταιρείες χρηματοδοτικών μισθώσεων, τεχνικές εταιρείες.
Να σημειωθεί ότι δεν είναι εταιρείες όλα τα νομικά πρόσωπα. Ανάμεσά τους υπάρχουν ασφαλιστικά ταμεία, επιμελητήρια, ενώσεις, εθνοτοπικοί σύλλογοι, οργανώσεις, θρησκευτικοί φορείς. Λίγα από αυτά βρίσκονται στις πρώτες θέσεις ως προς το πλήθος των αγορών τους, καθώς τα περισσότερα όμως απέκτησαν μόλις ένα ακίνητο.
Όσον αφορά στις χωρικές προτιμήσεις των νομικών προσώπων, σχεδόν το ένα τρίτο (28%) των αγορών έχουν γίνει σε ακίνητα επί της οδού Ακαδημίας. Το ενδιαφέρον των νομικών προσώπων συγκέντρωσαν και οι οδοί Κωλέττη, Ιπποκράτους και Ζωοδόχου Πηγής.
Τα φυσικά πρόσωπα
Όπως προαναφέρθηκε, από τις 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε ακίνητα κατά τη δεκαετίας της οικονομικής κρίσης στην περιοχή μελέτης, οι 2.221 έγιναν από 1.658 Έλληνες και οι 459 από 336 αλλοδαπούς. Αυτό που παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον στην κατανομή των αγορών ανά έτος (γράφημα 2) είναι ότι ενώ στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης οι αγορές από αλλοδαπούς είναι πολύ περιορισμένες (ενδεικτικά, 2009 5,2% των αγορών εκείνης της χρονιάς από φυσικά πρόσωπα, 2010 το 3,3%), σταδιακά στα μέσα της οικονομικής κρίσης ξεκινούν να αυξάνονται και στο τέλος της εξεταζόμενης δεκαετίας να αντιπροσωπεύουν σχεδόν τις μισές αγορές: το 2015 το 21,3%, το 2016 το 17,2%, το 2017 το 24,9% και ξαφνικά το 2018 το 42,5% των αγορών από φυσικά πρόσωπα (Έλληνες ή ξένους) εκείνη τη χρονιά. Αυτό υποδεικνύει πως τη στιγμή που η οικονομική δύναμη των ημεδαπών είχε συρρικνωθεί δραματικά, ξεκινά (όπως και με τις εταιρείες) μια είσοδος αλλοδαπών μικρο- ή μεγαλο- επενδυτών, που αναζητούν ευκαιρίες στην υποσχόμενη (καταρρακωμένη;) αγορά ακινήτων.
Πίνακας 6: Αγορές ακινήτων από φυσικά πρόσωπα ανά έτος
Όσον αφορά το πλήθος των αγορών (πίνακας 6), η πλειονότητα (61,6%) των φυσικών προσώπων αγόρασε μόνο ένα ακίνητο (συνολικά 1.660 ιδιοκτησιακά δικαιώματα). Από δύο ακίνητα αγόρασε το 15,9% των φυσικών προσώπων (δηλαδή 215 άτομα απέκτησαν 430 ιδιοκτησιακά δικαιώματα), από τρία το 6,5% (59 άτομα απέκτησαν 177 ακίνητα), από τέσσερα το 4,4% (30 άτομα απέκτησαν 120 ακίνητα) και από πέντε το 1,3% (7 άτομα αγόρασαν 35 ακίνητα). Συνολικά, το 84,1% των ακινήτων που αγοράστηκαν από φυσικά πρόσωπα ήταν περιπτώσεις ατόμων που αγόρασαν 1-3 ακίνητα.
Εθνικότητες
Συνολικά, αγορές στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 αγόρασαν ακίνητα άνθρωποι από 42 διαφορετικές εθνικότητες (πίνακας 7). Υπενθυμίζεται ότι ως αλλοδαποί έχουν καταγραφεί άτομα με εθνικότητα άλλη από την ελληνική – ο τόπος κατοικίας επέλεξα να μην εξεταστεί, καθώς στο σημερινό παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον δεν έχει αποφασιστική σημασία. Έτσι ανάμεσα στους καταχωρημένους ως αλλοδαπούς βρίσκονται και άτομα με ελληνικά ονοματεπώνυμα, που είναι όμως υπήκοοι άλλων χωρών.
Πίνακας 7: Αγορές από αλλοδαπούς και πλήθος αλλοδαπών αγοραστών
ανά εθνικότητα (2009-2018)
Η ανάλυση των στοιχείων των αγορών εκείνης της περιόδου ανά εθνικότητα (πίνακας 7) δείχνει να επιβεβαιώνει εν μέρει τη γενική πεποίθηση της περιόδου, ότι Κινέζοι (τελικά λιγότερο) και Ισραηλινοί (τελικά περισσότερο) ήταν ανάμεσα στις εθνικότητες που πραγματοποίησαν σημαντικό αριθμό πράξεων. Ωστόσο η δεύτερη μετά τους Ισραηλινούς μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών δεν είναι τόσο αναμενόμενη: οι Αλβανοί. Μεγάλος αριθμός αγοραστών ήταν επίσης από τη Γαλλία και την Κύπρο. Συνολικά σχεδόν οι μισοί αγοραστές (48,8%) είναι υπήκοοι μόλις τεσσάρων χωρών (Ισραήλ, Αλβανία, Γαλλία, Κύπρος).
Χάρτες 9-12: Χωροθέτηση αγοραπωλησιών ανά εθνικότητα αγοραστή
Ως προς το πλήθος των αγορών, που είναι το πιο ουσιαστικό (πίνακας 7), οι Ισραηλινοί παραμένουν στην κορυφή της λίστας, καθώς υπήκοοι της χώρας αυτής αγόρασαν στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 74 ακίνητα (το 16,2% του συνόλου των αγορών από αλλοδαπούς). Στη δεύτερη θέση όμως βρίσκεται η Κίνα, από κοινού με την Κύπρο, υπήκοοι των οποίων αγόρασαν 52 ακίνητα (οι αγορές από υπηκόους της κάθε χώρας αντιπροσωπεύουν έκαστη 11,3% του συνόλου). Οι υπήκοοι Αλβανίας βρίσκονται στην επόμενη θέση με 42 ακίνητα (9,1%) και ακολουθούν οι Γάλλοι με 39 ακίνητα (8,5%) και οι Τούρκοι με 29 ακίνητα (6,3%). Σωρευτικά, περίπου τα μισά (47,9%) ακίνητα που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς, είναι από υπηκόους τεσσάρων χωρών (Ισραήλ, Κύπρος, Κίνα, Αλβανία).
Συμπεράσματα
Από την ανάλυση των στοιχείων αποδεικνύεται ότι μεγάλο μέρος των ακινήτων που αγοράστηκε, ιδίως μετά το 2015 έπαψε να ενοικιάζεται μακροπρόθεσμα και οδηγήθηκε σε βραχυχρόνια μίσθωση. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει και έμμεσα (από τον πολύ μεγάλο αριθμό καταχωρήσεων στο airbnb και τα στοιχεία για την άνοδο των ενοικίων έως 30-35% το 2018), αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις και άμεσα, καθώς η έρευνα εντόπισε είτε ολόκληρα κτίρια που μετατράπηκαν σε εγκαταστάσεις φιλοξενίας είτε την απόκτηση διαμερισμάτων από επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο αυτό. Επίσης στα καταστατικά πολλών από τις εταιρείες που αγόρασαν ακίνητα στα Εξάρχεια προκύπτει ότι ο σκοπός τους είναι η διαχείριση ακινήτων και, ξεκάθαρα, η βραχυχρόνια μίσθωσή τους.
Η εικόνα που υπήρχε καθ’όλη τη δεκαετία της κρίσης στη δημόσια σφαίρα για τα Εξάρχεια φαίνεται ότι τελικά υποβοήθησε, αν όχι ενίσχυσε την κερδοσκοπία στο χώρο των ακινήτων. Τα συνεχή επεισόδια με την αστυνομία, οι καταστροφές και το εμπόριο ναρκωτικών, όλα αυτά συγκρότησαν μια εικόνα παρακμής για την περιοχή στη δημόσια σφαίρα, που κατ’αρχήν αποθάρρυνε την είσοδο νέων κατοίκων. Παράλληλα ως πραγματικά γεγονότα, λειτούργησαν αρνητικά για μερίδα των κατοίκων της περιοχής, που αναζήτησε αλλού κατοικία ενδεχομένως μην αντέχοντας την υποβάθμισή της και την παραβατικότητα. Η πτώση των τιμών των ακινήτων ενθάρρυνε σταδιακά τις αγορές και τα Εξάρχεια, λόγω του νεανικού και “επαναστατικού” τους χαρακτήρα (που συχνά παρουσιαζόταν ως “εμπειρία” από αυτούς που δραστηριοποιούνταν στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης), αλλά και της εγγύτητάς τους με το ιστορικό κέντρο μετατράπηκαν το 2017-2018 σε πεδίο επενδυτικής ευκαιρίας. Το αν αυτή η εικόνα (δηλαδή η παρουσίαση στη δημόσια σφαίρα των Εξαρχείων ως άβατο αναρχίας και ναρκωτικών) “μεγεθύνθηκε” με πολιτική/οικονομική σκοπιμότητα, προκειμένου να πέσουν οι τιμές των ακινήτων και να “αλωθεί” (ώστε να “κανονικοποιηθεί”) η περιοχή μέσω του real estate είναι κάτι που εύκολα μπορεί κανείς να ισχυριστεί αλλά προφανώς δεν μπορεί να αποδειχθεί. Αποδεικνύεται όμως ότι το επενδυτικό κεφάλαιο προσβλέπει στην «κανονικοποίηση» αυτή, πιθανότατα στο βαθμό που δεν αλλοιώνει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της ως “brand”, επενδύοντας σε ακίνητα και στη βραχυχρόνια μίσθωσή τους. Είναι πάντως εξαιρετικά ενδιαφέρον – μια περιοχή, η οποία παρουσιάζεται συστηματικά στη δημόσια σφαίρα ως “βασίλειο της ανομίας” να μπαίνει τόσο ευθέως στο στόχαστρο του επενδυτικού κεφαλαίου (εγχώριου ή ξένου), σε σημείο που να παρουσιάσει σημάδια εξευγενισμού (gentrification).
Ενδεικτική βιβλιογραφία
Για την οικονομική κρίση και τις συνέπειές της στην αγορά ακινήτων και την κατοικία
Μονοκρούσος Π (2014) ξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα – Οικονομετρική μελέτη για τους ερμηνευτικούς παράγοντες και την εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας. Αθήνα: Eurobank Greece Macro Monitor.
Μπελαβίλας Ν και Πρέντου Π (2005) Τα εγκαταλελειμμένα κτίρια και τα ξενοίκιαστα εμπορικά καταστήματα: Το χωρικό σχήμα της κρίσης. Στο: Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού, Αθήνα.
Σαμπανιώτης Θ και Χαρδούβελης Γ (2012) Η ελληνική αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης. Στο: Η αγορά ακινήτων στην πρόσφατη χρηματο-οικονομική κρίση, Αθήνα: Τράπεζα της Ελλάδος.
Ρεβύθης Ι (2017) Εξελίξεις στην Ελληνική αγορά Ακινήτων. Οικονομικά Χρονικά 159.
Kapopoulos P, Rizos A and Zekente K-M (2020) Alpha Bank Economic Research. Athens.
Για το Airbnb και την golden visa
Μπαλαμπανίδης Δ, Παπατζανή Ε και Πέττας Δ (2021) Το Airbnb στην πόλη. Ευκαιρία ή απειλή; Αθήνα: Εκδόσεις Πόλις.
Alexandri G (2018) Planning Gentrification and the “absent” state in Athens. International Journal of Urban and Regional Research 42.
Για τα Εξάρχεια
Pettas D, Avdikos V, Iliopoulou E, et al. (2021) “Insurrection is not a spectacle”: experiencing and contesting touristification in Exarcheia, Athens. Urban Geography, Taylor & Francis: 1–23.
Cappuccini M (2015) Urban space and social networks in times of crisis. A local perspective from the Exarchia neighbourhood of Athens. Greek Review of Social Research 144: 129–134.
Vradis A (2020) Spatial politics and the spatial contract in Exarcheia, Athens, Greece (1974–2018). Transactions of the Institute of British Geographers, Wiley Online Library 45(3): 542–558.
