Η αυτοκρατορία των ενοικίων (και τα κόκκινα δάνεια)

Μια συγκριτική μελέτη πάνω στις εξελίξεις στον κλάδο των ακινήτων στις ΗΠΑ και στην Ελλάδα. Χρήσιμη όσο και επίκαιρη για εξαγωγή συμπερασμάτων για το τί πρόκειται να συμβεί με τα "κόκκινα δάνεια" στη χώρα μας.

γράφτηκε στις 14/07/2014

Κώστας Βουρεκάς στο Περιοδικό

Real Estate: Από την κρίση σε νέο success story

Όπως είναι γνωστό, η διαδικασία που οδήγησε στην τρέχουσα οικονομική κρίση, είχε σαν σημείο εκκίνησης την κρίση στα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου (subprime loans) το 2007 στις ΗΠΑ. Η αδυναμία αποπληρωμής αυτών των δανείων, τα οποία απευθύνονταν στα χαμηλότερα οικονομικά στρώματα του πληθυσμού, συντέλεσε στην εκκίνηση της κρίσης, ενώ τα χρηματοοικονομικά παράγωγα που είχαν δημιουργηθεί με βάση τα παραπάνω δάνεια, υπήρξαν το όχημα για την μετάδοση της κρίσης σε ολόκληρο τον κόσμο. Στις ίδιες τις Ηνωμένες Πολιτείες, η κρίση και η αδυναμία αποπληρωμής των δανείων, είχε πολύ σοβαρές κοινωνικές συνέπειες, καθώς περισσότεροι από 10.000.000 άνθρωποι έχουν εκδιωχθεί από τα σπίτια τους (Gottesdiener, 2013). Το ποσοστό των κόκκινων δανείων στην περίπτωση των ΗΠΑ (όσα δεν εξυπηρετούνται από τρεις μήνες και πάνω), κορυφώθηκε κατά τη διάρκεια του τέταρτου τρίμηνου του 2009, όταν έφτασε το 9,7% του συνόλου (Perlberg & Gittelsohn, 2014).

Σήμερα, ο κλάδος των ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες, ζει το δικό του success story. Όπως και στην περίπτωση της Ελλάδας, η επιτυχία αυτή, δεν είναι καθόλου σίγουρο ότι έχει βελτιώσει την καθημερινότητα των πολιτών. Όμως σε αντίθεση με την Ελλάδα, η επιτυχία στις ΗΠΑ υποστηρίζεται επαρκώς από στατιστικά στοιχεία: οι τιμές των ακινήτων εμφανίζουν άνοδο και νέα κατασκευαστική δραστηριότητα έχει αρχίσει να εμφανίζεται, καθώς οι τιμές των κατοικιών έχουν φτάσει στα επίπεδα του 2004, αρκετά χαμηλότερα από τα υψηλότερα επίπεδα τιμών του 2006 πριν την κρίση αλλά και αρκετά υψηλότερα από τα χαμηλότερα επίπεδα του 2012 (S&P Dow Jones Indices, 2014). Επίσης το ποσοστό των κόκκινων δανείων (Non-Performing Loans – NPLs) έχει πέσει στο 5,4% (Perlberg & Gittelsohn, 2014). Ένας από τους μηχανισμούς που βρίσκονται πίσω από αυτή τη διαφαινόμενη ανάκαμψη, φαίνεται πως σχετίζεται και με τις εξελίξεις που αναμένεται να έχουμε στην Ελλάδα.

Τα τελευταία ένα με δύο χρόνια στις ΗΠΑ, μεγάλες εταιρείες μετοχικού κεφαλαίου (private-equity), κερδοσκοπικά αμοιβαία κεφάλαια (hedge funds) και ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (real-estate investment trusts), αγοράζουν μαζικά σε πολύ χαμηλές τιμές κατοικίες που έχουν κατασχεθεί, είτε σε πλειστηριασμούς, είτε απευθείας από τις τράπεζες οι οποίες έχουν αυτά τα ακίνητα στην κατοχή τους. Σε σύντομο χρονικό διάστημα, οι παραπάνω εταιρείες έχουν αγοράσει ήδη περίπου 200.000 κατοικίες, έχοντας επενδύσει ένα ποσό συνολικά της τάξης των 20 δις δολαρίων (Gopal, 2014). Σκοπός αυτών των αγορών είναι η ανακαίνιση και η ενοικίαση των ακινήτων.

Εκτός από κατασχεμένες κατοικίες, οι εταιρείες αυτές έχουν ήδη επεκταθεί και στην αγορά ενυπόθηκων κόκκινων δανείων. Τα κόκκινα δάνεια αποτελούν μία δεύτερη δεξαμενή για την απόκτηση φθηνών κατοικιών εκ μέρους των εταιρειών, καθώς οι μαζικές αγορές πλειστηριαζόμενων κατοικιών έχουν σαν αποτέλεσμα κάποια άνοδο των τιμών των ακινήτων αλλά και λόγω του γεγονότος ότι ο αριθμός των πλειστηριασμών στις ΗΠΑ βαίνει μειούμενος. Πρόκειται για μία αγορά σαφέστατα μεγεθυνόμενη: το 2012 πωλήθηκαν κόκκινα δάνεια αξίας 13,1 δις δολαρίων, το 2013 οι πωλήσεις έφτασαν τα 34,7 δις, ενώ για φέτος εκτιμάται ότι το ποσό θα προσεγγίσει τα 40 δις δολάρια.

Τα κόκκινα δάνεια αγοράζονται σήμερα στις ΗΠΑ σε τιμές που αντιπροσωπεύουν από το 65% έως το 80% της τρέχουσας εμπορικής τιμής του υποθηκευμένου ακινήτου. Μετά την αγορά κάποια κόκκινα δάνεια ρυθμίζονται, ενώ στις υπόλοιπες περιπτώσεις είτε οι εταιρείες προχωράνε σε εξώσεις, είτε το ενυπόθηκο δάνειο μετατρέπεται σε μίσθωση. Όταν τα χαρακτηριστικά του ακινήτου ταιριάζουν με το προφίλ της εταιρείας -στις ΗΠΑ η ιστορία των ενοικίων αφορά κατ’ εξοχήν μονοκατοικίες και όχι διαμερίσματα πολυκατοικιών- τελικός στόχος είναι μετατροπή του ενυπόθηκου δανείου σε ενοικίαση, γεγονός που εκτιμάται ότι θα επιτευχθεί στο 30% με 50% των περιπτώσεων κόκκινων δανείων (Perlberg & Gittelsohn, 2014).

Τελικά το σκηνικό που διαμορφώνεται αποτελεί μία αλλαγή ιστορικών διαστάσεων· η μεγάλη συγκέντρωση κεφαλαίου στον κλάδο των μισθώσεων έχει σαν αποτέλεσμα, όπως χαρακτηριστικά λέγεται, να μετατρέπεται η ενοικίαση κατοικίας από «μικρή επιχειρηματική ενασχόληση της μαμάς και του μπαμπά», σε μια μεγάλη και σύγχρονη επιχειρηματική δραστηριότητα. Η δραστηριότητα αυτή είναι επεκτεινόμενη και αναμένεται να επεκταθεί ακόμα περισσότερο τα επόμενα χρόνια. Η τρέχουσα κρίση μεταξύ άλλων συνεπάγεται αφενός διαρκή λιτότητα και εργασιακή επισφάλεια και αφετέρου αυστηρούς περιορισμούς οι οποίοι τίθενται και θα τίθενται για πολύ καιρό ακόμη στον ενυπόθηκο δανεισμό. Τα παραπάνω οδηγούν, όπως φαίνεται και στην εικόνα 1, σε αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση κατοικίας, πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και αύξηση του μέσου ενοικίου. Σε αυτή την αναδυόμενη αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας στις ΗΠΑ, επικρατούν λίγες πολύ μεγάλες εταιρείες όπως η Blackstone, η Colony Capital και η American Homes 4 Rent (Gopal, 2014).

Εικόνα 1: Ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης πέφτει στις Ηνωμένες Πολιτείες, 

τα ενοίκια ανεβαίνουν. ΠΗΓΗ: Bloomberg

Η μεγαλύτερη και σημαντικότερη από αυτές είναι η Blackstone, η οποία μέσω της θυγατρικής της Invitation Homes αποτελεί σήμερα τον μεγαλύτερο σπιτονοικοκύρη στις ΗΠΑ, καθώς έχει στην ιδιοκτησία της 41.000 ακίνητα (κυρίως μονοκατοικίες), χάρη στις πιστώσεις δισεκατομμυρίων δολαρίων που εξασφαλίζει από την Deutsche Bank (Gopal, 2014). H Blackstone αγοράζει ακίνητα από πλειστηριασμούς, από τοπικούς μεσίτες ή απευθείας από τράπεζες, ενώ μέσω εταιρειών που ελέγχει έχει επεκταθεί και στα κόκκινα δάνεια. Πρόκειται για γιγαντιαία εταιρεία με ενεργητικό μεγαλύτερο των 210 δις δολαρίων. Είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο και το 61% των μετοχών της ανήκει σε θεσμικούς επενδυτές, μεταξύ των οποίων βρίσκονται τα μεγαλύτερα αμερικάνικα τραπεζικά ιδρύματα και εταιρείες χρηματοοικονομικών υπηρεσιών όπως η Morgan Stanley, η Citygroup, η Bank of America αλλά και η γερμανική Deutsche Bank κ.ά. (Gottesdiener, 2013 ).

Εικόνα 2: Οι κατοικίες που ανήκουν στην Blackstone στην πόλη Charlotte 

της Βόρειας Καρολίνας. ΠΗΓΗ: TomDispatch.com

- Όταν τα ενοίκια γίνονται δομημένα ομόλογα και η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης γίνεται ο στόχος

Τα ενοίκια τα οποία εισπράττουν οι συγκεκριμένες εταιρείες, μετατρέπονται πλέον σε χρηματοοικονομικά παράγωγα με τη μορφή ομολόγων. Το πρώτο παράγωγο αυτού του τύπου εκδόθηκε στα τέλη του Οκτώβρη του 2013 από την Deutsche Bank για λογαριασμό της Blackstone. Περιλαμβάνει τα έσοδα από τα ενοίκια 3.207 κατοικιών που βρίσκονται σε πέντε διαφορετικές Πολιτείες και με βάση αυτή τη χρηματική ροή πληρώνει μηνιαία ένα τοκομερίδιο στους κατόχους των ομολόγων. Το ομόλογο αυτό, αξίας 479 εκατομμυρίων δολαρίων, είναι διετές με προαιρετικό δικαίωμα ετήσιας επέκτασης και αποτελείται από τμήματα διαφοροποιημένης πιστοληπτικής διαβάθμισης, με ένα 60% της έκδοσης να αξιολογείται με ΑΑΑ και να προσφέρει αποδόσεις έως 1,2 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από το μηνιαίο επιτόκιο της διατραπεζικής αγοράς του Λονδίνου, ενώ το πιο επισφαλές και κατώτερης πιστοληπτικής διαβάθμισης τμήμα του, μπορεί να προσφέρει έως και 4 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα (Yoon, 2013). Σαν εγγύηση για την πληρωμή των ομολόγων τίθενται, μεταξύ άλλων, και οι ίδιες οι κατοικίες. Η έκδοση θεωρήθηκε απόλυτα επιτυχημένη καθώς υπερκαλύφθηκε και έτσι και οι ανταγωνιστές της Blackstone ανακοίνωσαν την έκδοση παρόμοιων χρηματοοικονομικών προϊόντων που βασίζονται σε ενοίκια (Gopal, 2014).

Εικόνα 3: Αναλυτική επεξήγηση του τρόπου με τον οποίο λειτουργεί το παράγωγο 

που εξέδωσε η Deutshe Bank για λογαριασμό της Blackstone και 

βασίζεται στα έσοδα από τα ενοίκια. ΠΗΓΗ: Bloomberg

Όμως η δομή των ομολόγων αυτών καθιστά τις εταιρείες πολύ κακούς σπιτονοικοκύρηδες. Η εξασφάλιση της σταθερής χρηματικής ροής για να πληρώνεται το μηνιαίο τοκομερίδιο συνεπάγεται αυστηρές πληρωμές κάθε πρώτη του μηνός και πρόστιμα σε περίπτωση οποιασδήποτε καθυστέρησης, ενώ ο ενοικιαστής είναι δυνατόν να υποστεί έξωση ακόμα και αν είναι απόλυτα συνεπής στις πληρωμές του. Αρκεί, για οποιονδήποτε λόγο, να μην μπορεί πια να πληρώνει τόκους το ομόλογο, για να ενεργοποιηθεί η εγγύηση και να εκποιηθεί η κατοικία του. Τέλος, το γεγονός ότι η δομή αυτών των χρηματοοικονομικών προϊόντων είναι πολύ παρόμοια με τη δομή των αντίστοιχων προϊόντων που βασίζονταν στα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και οδήγησαν στη σημερινή κρίση, εντείνει τις ανησυχίες για το ενδεχόμενο δημιουργίας μιας νέας φούσκας στα ακίνητα, αυτή τη φορά βασισμένη στα έσοδα από τα ενοίκια αντί για τα δάνεια (Gottesdiener, 2013).

Εικόνα 4: Οι κατοικίες που ανήκουν στην Blackstone στο Φοίνιξ 

της Αριζόνας. ΠΗΓΗ: TomDispatch.com

Εν ολίγοις, φαίνεται ότι μία νέα μεγάλη επιχείρηση αναδύεται στον κλάδο της γης και των ακινήτων, που αυτή τη φορά σχετίζεται με την ενοικίαση. Τα κεφάλαια που δραστηριοποιούνται σε αυτή, κάνουν την είσοδό τους σε μία αγορά όταν εκτιμήσουν ότι οι τιμές των ακινήτων έφτασαν στο κατώτατο σημείο. Αγοράζουν μαζικά κατασχεμένες κατοικίες και κόκκινα δάνεια με σκοπό να τα μετατρέψουν σε μισθώσεις και να εισπράττουν τα ενοίκια. Στη συνέχεια τα έσοδα από τα ενοίκια αυτά αποτελούν τη βάση για την έκδοση χρηματοπιστωτικών παραγώγων και μέσω των παραγώγων αυτών αντλούνται επιπλέον κεφάλαια. Όμως οι μαζικές αγορές που οι επιχειρήσεις αυτού του είδους πραγματοποιούν σε μία συγκεκριμένη περιοχή -και ειδικότερα λόγω της τάσης όλες οι ανταγωνιστικές εταιρείες του κλάδου να στοχεύουν ταυτόχρονα το ίδιο είδος ακινήτων στις ίδιες συνοικίες- τελικά αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών, καθιστώντας τη συγκεκριμένη αγορά κορεσμένη (Gopal, 2014). Έτσι οι εταιρίες κυνηγώντας νέες ευκαιρίες απόκτησης ακινήτων σε πολύ χαμηλές τιμές, μετακινούνται διαρκώς σε νέες αγορές. Σήμερα, οι επιχειρήσεις αυτές επεκτείνονται εκτός Ηνωμένων Πολιτειών, με πρώτο στόχο τις αγορές ακινήτων στην βαριά χτυπημένη από την κρίση περιφέρεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Gopal, 2014).

Εικόνα 5: Με πορτοκαλί οι ιδιοκτησίες της Blackstone και με γαλάζιο οι ιδιοκτησίες των ανταγωνιστών της στο Φοίνιξ της Αριζόνας. ΠΗΓΗ: Bloomberg

Ήδη η Blackstone έχει μπει πολύ δυνατά στην αγορά της Ισπανίας, στην οποία οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει κατά 40% από το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν φτάσει πριν την κρίση το 2007. Η πρώτη κίνηση της Blackstone στην ισπανική αγορά ήταν η απόκτηση 18 διαμερισμάτων, ιδιοκτησίας του Δήμου της Μαδρίτης, έναντι 125,5 εκατ. ευρώ τον Ιούλιο του 2013. Τόσο η Blackstone, όσο και οι ανταγωνιστές της –ισπανοί και ξένοι- αγοράζουν μαζικά υποτιμημένα ακίνητα στην Ισπανία κυρίως από δύο πηγές: από τις τοπικές κυβερνήσεις, οι οποίες πουλάνε κοινωνικές κατοικίες που έχουν στην ιδιοκτησία τους, και οι οποίες συνήθως διαθέτουν ήδη ενοίκους, με στόχο την μείωση των ελλειμμάτων τους και από την SAREB, την ισπανική «κακή τράπεζα» στην οποία οι τράπεζες που ελέγχονται από το αντίστοιχο ισπανικό Ταμείο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας έχουν μεταφέρει όλα τα «τοξικά» και προβληματικά στοιχεία του ενεργητικού τους (κατοικίες, κόκκινα δάνεια, κ.ά.) προκειμένου να βελτιώσουν τους ισολογισμούς τους.

Η Ισπανία είναι μία χώρα με παραδοσιακά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, σήμερα 83%. Το μέσο ύψος των ενοικίων έχει επίσης πέσει σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα κατά 19% στη Μαδρίτη και κατά 24% στη Βαρκελώνη. Η επιδιωκόμενη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και η αύξηση του μέσου αντίτιμου των μισθώσεων που αποτελεί προϋπόθεση για την εξάπλωση της αυτοκρατορίας των ενοικίων στη χώρα, προωθείται με συγκεκριμένες νομοθετικές πρωτοβουλίες της ισπανικής κυβέρνησης, που περιλαμβάνουν κατάργηση φοροαπαλλαγών για την αγορά κατοικίας εκ μέρους απλών ιδιωτών, επιτάχυνση της διαδικασίας των εξώσεων, μείωση του ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης και δυνατότητα αύξησης του ενοικίου πάνω από τον ετήσιο πληθωρισμό (Gittelsohn & Smyth, 2013).

Πως εξαπλώνεται η νέα κατάσταση στην Ελλάδα

Η εξάπλωση της συγκεκριμένης επιχείρησης και στην Ελλάδα φαίνεται να είναι προ των πυλών. Δημοσιεύματα αναφέρουν ότι εννέα διαφορετικές εταιρείες διαχείρισης κεφαλαίων που επιθυμούν να αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε υποτιμημένες τιμές, έχουν ήδη προσεγγίσει τις αντίστοιχες ελληνικές τράπεζες. Εκτός από την Blackstone, αναφέρεται η παρουσία των Apollo Capital, Monarch Alternative Capital, Oaktree Capital Management, York Capital, Marathon Asset Management, KKR, Third Point και Fairfax (Κασσιμάτης, 2013). Πολύ πρόσφατα άλλωστε η Blackstone πραγματοποίησε μία πρώτη σημαντική κίνηση στην ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας, καθώς αγόρασε το 10% της Lamda Development, αγορά που συνδέεται και με την επένδυση της τελευταίας στο πρώην αεροδρόμιο Ελληνικού (RE+D Magazine, 2014).

Όμως, υπό μία έννοια, η Blackstone ενδεχομένως να έχει παρουσία στη χώρα από αρκετά νωρίτερα. Η εταιρεία BlackRock από το 2011 πραγματοποιεί τα λεγόμενα «τεστ αντοχής» (stress tests) των ελληνικών τραπεζών, ελέγχοντας την εξέλιξη των κόκκινων δανείων και την αποτελεσματικότητα των σχετικών ρυθμίσεων. Το ζητούμενο των ελέγχων είναι να διαπιστωθεί αν τα κόκκινα δάνεια δημιουργούν πρόσθετες κεφαλαιακές ανάγκες στις ελληνικές τράπεζες (Καραγεώργου, 2013). Η BlackRock ιδρύθηκε το 1988 ως τμήμα του ομίλου της Blackstone με την ονομασία Blackstone Financial Management. Σήμερα θεωρητικά σε ότι αφορά τη μετοχική σύνθεση είναι ανεξάρτητη εταιρεία, όμως σύμφωνα με δημοσιεύματα, συχνά γίνονται ανταλλαγές στελεχών, τα οποία μετακινούνται από την BlackRock στην Blackstone και αντίστροφα (Κωτσικόπουλος, 2013). Ταυτόχρονα με τη διεξαγωγή των τεστ αντοχής των τραπεζών, η BlackRock, μέσω της εταιρείας Artume την οποία ελέγχει, ετοιμάζεται για την πρώτη της επένδυση σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, με την ανάπτυξη του πολυχώρου εμπορίου και αναψυχής Academy Gardens στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος, για την πραγματοποίηση της οποίας επιδιώκεται η αλλαγή χρήσης γης από Βιοτεχνικό Πάρκο σε Βιοτεχνικό Πάρκο προς «εξυγίανση», ειδικά και εντοπισμένα στο οικοδομικό τετράγωνο που βρίσκεται η ιδιοκτησία της (Σαραντής & Τζιαντζή, 2013).

Ταυτόχρονα, την σημαντικότερη εξέλιξη στο θέμα των κόκκινων δανείων των ελληνικών τραπεζών, αποτελεί η πρόσφατη απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδας, που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Β’1582/16-6-2014 με τον τίτλο «πλαίσιο εποπτικών υποχρεώσεων, για τη διαχείριση των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων». Με την απόφαση αυτή επιχειρείται η τελική λύση στο ζήτημα των κόκκινων δανείων, με αφετηρία εφαρμογής την έναρξη του νέου έτους, όταν δηλαδή εκπνέει το σημερινό καθεστώς μορατόριουμ στους πλειστηριασμούς ακινήτων. Να σημειωθεί ότι η απόφαση αφορά όλων των ειδών τα κόκκινα δάνεια, όχι μόνο τα στεγαστικά ύψους 25 δις ευρώ αλλά και τα καταναλωτικά (10 δις) και τα επιχειρηματικά (42 δις), συνολικού ύψους 77 δις ευρώ. Η απόφαση προτείνει 22 διαφορετικούς τύπους ρυθμίσεων, οι οποίοι ομαδοποιούνται σε τρεις κατηγορίες, τις βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις, τις μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις και τις οριστικές διευθετήσεις.

Αξίζει να εξετάσουμε ειδικότερα το είδος των οριστικών διευθετήσεων. Κατ’ αρχήν «οριστική διευθέτηση» θεωρείται να προχωρήσει η τράπεζα σε κατάσχεση και πλειστηριασμό του υποθηκευμένου ακινήτου. Οριστική διευθέτηση θεωρείται επίσης η εθελοντική παράδοση του ακινήτου στην τράπεζα από την πλευρά του δανειολήπτη με αντάλλαγμα κάποια καλύτερη διευθέτηση του υπόλοιπου χρέους, καθώς η κατάσχεση του ακινήτου κατά κανόνα δεν μηδενίζει το χρέος, εφόσον η σημερινές τιμές των ακινήτων συχνά είναι μικρότερες από το χρέος που παραμένει σε εκκρεμότητα. 

Άλλος τύπος διευθέτησης είναι η ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας, που περιλαμβάνει πώληση της υποθηκευμένης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης και αγορά νέας, μικρότερης αξίας, με νέο δάνειο το οποίο είναι πιθανότερο να αποπληρωθεί στις συνθήκες της κρίσης. Όμως οι οριστικές διευθετήσεις με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι η μεταβίβαση – πώληση του κόκκινου δανείου σε άλλο ίδρυμα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα, η μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου στο πιστωτικό ίδρυμα ή και σε τρίτο και η μετατροπή του ιδιοκτήτη της υποθηκευμένης κατοικίας σε ενοικιαστή αλλά και η μετατροπή του ενυπόθηκου δανεισμού σε χρηματοδοτική μίσθωση (leasing) για τα επαγγελματικά ακίνητα (Πράξη υπ’ αριθ. 42/30-5-2014, Παρ.Ι, Τμ.ΙΙΙ – ΦΕΚ Β’1582). Σε κάθε περίπτωση προβλέπεται μία υποχρεωτική ελάχιστη τριετής διάρκεια της ενοικίασης της κατοικίας, η οποία πιθανότατα υπάρχει για να δεσμεύει τον ενοικιαστή και όχι την τράπεζα ή τον τρίτο αγοραστή του ακινήτου και της ενοικίασης. Η εμπειρία από τις Ηνωμένες Πολιτείες δείχνει ότι οι εταιρείες που αγοράζουν μαζικά κατασχεμένες κατοικίες και κόκκινα δάνεια με σκοπό να τα μετατρέψουν σε μισθώσεις, αποδεικνύονται πολύ κακοί σπιτονοικοκύρηδες και σίγουρα δεν επιθυμούν, για την πρώτη περίοδο τουλάχιστον και μέχρι να ανέβουν οι τιμές των ακινήτων, να μείνουν με τα ακίνητα ξενοίκιαστα.

Πιθανότατα για όσους θα δεχθούν να υπαχθούν σε κάποια από τις ρυθμίσεις και θα χαρακτηριστούν «συνεργάσιμοι δανειολήπτες», θα οριστεί κάποιο «ελάχιστο κόστος διαβίωσης», πέρα από το οποίο κάθε εισόδημα θα κατευθύνεται στην εξυπηρέτηση του χρέους. Εννοείται ότι τα πιστωτικά ιδρύματα θα απαιτούν εξονυχιστικές πληροφορίες για τα περιουσιακά στοιχεία και τα έσοδα του «συνεργάσιμου δανειολήπτη» ώστε να μην μπορεί να κρύψει τίποτα. Τέλος, αξίζει να σημειωθεί πως μία ακόμα πηγή παροχής υποτιμημένων ακινήτων για τις εταιρείες που σκοπεύουν να δραστηριοποιηθούν σε αυτόν τον κλάδο στην Ελλάδα, αναμένεται να αποδειχθούν, λαμβάνοντας υπόψη το ύψος των ληξιπρόθεσμων οφειλών, όσα κατασχεθούν για χρέη στην εφορία ή τα ασφαλιστικά ταμεία. Ενδεικτική σε αυτό το σημείο είναι και η ίδρυση του Κέντρου Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (ΚΕΑΟ) με το άρθρο 101 του Ν.4172/2013 (ΦΕΚ Α’167).

-Ο ρόλος των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία

Τέλος, σε ότι αφορά τους αγοραστές των κατασχεμένων κατοικιών και των κόκκινων δανείων με στόχο την μετατροπή τους σε ενοικιάσεις, αξίζει να προσέξουμε τον ρόλο που πιθανόν να παίξουν οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Το ενεργητικό των εταιρειών αυτών αποτελείται κυρίως από ακίνητα, είναι εισηγμένες υποχρεωτικά στο χρηματιστήριο και έχουν υψηλά ποσοστά διανομής μερισμάτων. Τα έσοδά τους προκύπτουν από την ενοικίαση ή τη χρηματοδοτική μίσθωση των ακινήτων που διαχειρίζονται. Αγοράζοντας κανείς μετοχές των εν λόγω εταιρειών είναι δυνατόν να επενδύει σε ακίνητα, χωρίς να διαθέτει πραγματικά κανένα ακίνητο στην κατοχή του. Με τον τρόπο αυτό αυξάνεται εξαιρετικά η ταχύτητα της κυκλοφορίας του κεφαλαίου στο κύκλωμα γης και οικοδομής.

Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα των ΑΕΕΑΠ είναι το πολύ ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς που απολαμβάνουν, τη στιγμή μάλιστα που η κατοχή ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα από απλούς ιδιώτες υπερφορολογείται. Ειδικότερα, οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, πληρώνουν πολύ μειωμένους συντελεστές Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και χαμηλό φόρο εισοδήματος συνδεδεμένο με το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ (Μαρκάζος, 2013). Τέτοιες εταιρείες έχουν ήδη συσταθεί από όλες τις μεγάλες τράπεζες της χώρας, με την Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ που πλέον ελέγχεται από την ισραηλινή Invel και την Eurobank Properties που ελέγχεται αντίστοιχα από την καναδική Fairfax, να είναι οι πλέον δραστήριες, ειδικά στην αγορά και επαναμίσθωση (sale and lease back) ακινήτων του δημοσίου μέσω του ΤΑΙΠΕΔ.

Οι εταιρείες αυτού του τύπου δημιουργήθηκαν πρώτη φορά στις ΗΠΑ τη δεκαετία του ’60 όπου ονομάζονται Real-Estate Investment Trusts (REIT’s). Στην Ελλάδα εισάγονται το 1999 με τον νόμο 2778 (ΦΕΚ Α’295) αλλά πολύ σημαντικές είναι οι αλλαγές που προέκυψαν πρόσφατα στο νομοθετικό τους πλαίσιο με το άρθρο 19 του νόμου 4141/2013, οι οποίες φωτογραφίζουν τις δραστηριότητες τις οποίες πρόκειται να αναπτύξουν στο άμεσο μέλλον. Σε ότι μας αφορά εδώ, είναι σαφές ότι ο νέος νόμος αφήνει περιθώρια εμπλοκής των ΑΕΕΑΠ στα ακίνητα των τραπεζών που έχουν προκύψει από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Ενδεικτικά είναι πλέον δυνατόν με το νέο νόμο οι ΑΕΕΑΠ να επενδύουν σε κατοικίες αλλά και χρηματοδοτικές μισθώσεις (leasing) σε ποσοστό έως 25% του συνόλου των επενδύσεών τους για κάθε κατηγορία (Άρθ.19, Ν.4141/2013 – ΦΕΚ Α’81). Συνεπώς είναι πιθανόν οι ΑΕΕΑΠ να αποτελέσουν το όχημα, ή ένα από τα οχήματα των σχετικών εταιρειών για την δραστηριοποίησή τους στην αγορά ακινήτων και κόκκινων δανείων με σκοπό την ενοικίαση.

Η πολιτική της υπερβολικής αύξησης των φορολογικών βαρών των πολιτών, σε συνδυασμό με την ανεργία, την υποαπασχόληση και τη ραγδαία μείωση των εισοδημάτων, μετατρέπει ένα μέρος του δημόσιου χρέους σε ιδιωτικό. Και όπως για την εξόφληση του δημόσιου χρέους προωθείται η εκποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, φαίνεται ότι σε δεύτερο χρόνο θα προχωρήσει η απόπειρα εκποίησης της αντίστοιχης ιδιωτικής. Σε διεθνές επίπεδο, η λιτότητα, η εργασιακή επισφάλεια, η αδυναμία ενυπόθηκου δανεισμού κ.ά., έχουν μετατρέψει την ενοικίαση κατοικίας στην νέα, μεγάλη αναδυόμενη αγορά. Εταιρείες γιγαντιαίου μεγέθους, που δραστηριοποιούνται στον νέο κλάδο της ενοικίασης ακινήτων, με αφετηρία τις Ηνωμένες Πολιτείες, ήδη επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους στην χτυπημένη από την κρίση περιφέρεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης και όλα δείχνουν ότι έρχονται και στην Ελλάδα.

Από τις αρχές του 2015 μπαίνει πρακτικά σε εφαρμογή το σχέδιο οριστικής διευθέτησης των κόκκινων δανείων. Πρόκειται για μία πρωτοφανούς κλίμακας επίθεση στην ιδιοκτησία κατοικίας αλλά και επαγγελματικής στέγης, για την επικοινωνιακή διαχείριση της οποίας θα επιστρατευτεί η εξατομίκευση των προτεινόμενων ρυθμίσεων, η προβολή του ανθρώπινου πρόσωπου των πιστωτικών ιδρυμάτων και των δραστηριοποιούμενων κεφαλαίων που προσπαθούν να μετατρέψουν τα κόκκινα δάνεια όχι σε εξώσεις αλλά σε ενοικιάσεις, η κατάσταση περιθωριοποίησης στην οποία οδηγεί το «ελάχιστο κόστος διαβίωσης», η προσπάθεια ενοχοποίησης των θυμάτων αυτής της πολιτικής κ.ά. Η μάχη αυτή όμως θα είναι δύσκολη και για τις τράπεζες και τα δραστηριοποιούμενα κεφάλαια, καθώς ανεξάρτητα από το επικοινωνιακό περιτύλιγμα, η συγκεκριμένες πολιτικές θίγουν πολύ άμεσα ένα πολύ μεγάλο κομμάτι της κοινωνίας. Η Ελλάδα δεν είναι Ισπανία και πολύ περισσότερο δεν είναι Ηνωμένες Πολιτείες και οι περισσότερες πτυχές της διαχείρισης του θέματος δεν έχουν ακόμα ξεδιπλωθεί. Όμως τα βασικά υλικά της συνταγής είναι ήδη εδώ όποια λύση και αν μαγειρεύεται.

ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Gittelsohn J. & Perlberg H., 2014, ‘Wall Street Landlords Buy Bad Loans For Cheaper Homes’, Bloomberg, 22/2, http://www.bloomberg.com/news/2014-02-21/wall-street-landlords-buy-bad-loans-for-cheaper-homes-mortgages.html

Gittelsohn J. & Smyth S., 2013, ‘Blackstone Begins Rental Housing Empire in Spain’, Bloomberg, 7/11,http://www.businessweek.com/articles/2013-11-07/blackstone-begins-rental-housing-empire-in-spain

Gopal P., 2014, ‘Wall Street Is My Landlord – Private Equity’s Instant Rental Empire’, Bloomberg, 14/3,http://www.bloomberg.com/quicktake/rent-wall-street-is-my-landlord/

Gottesdiener L., 2013, ‘The Empire Strikes Back – How Wall Street Has Turned Housing Into A Dangerous Get-Rich-Quick Scheme – Again’, TomDispatch.com, 26/11, http://www.tomdispatch.com/blog/175777/

S&P Dow Jones Indices, 2014, ‘Home Prices Rise In March According To The S&P/Case-Shiller Home Price Indices’, 27/5, https://www.spice-indices.com/idpfiles/spice-assets/resources/public/documents/93729_cshomeprice-release-0527.pdf?force_download=true

Yoon A., 2013, ‘Blackstone Single-Family Rental Bond Oversubscribed, Yields Cut’, Wall Street Journal, 4/11, http://online.wsj.com/article/BT-CO-20131104-712296.html

Καραγεώργου Ε., 2013, «Η BlackRock ελέγχει τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών», Έθνος, 23/7, http://www.ethnos.gr/article.asp?catid=22770&subid=2&pubid=63862517

Κασσιμάτης Α., 2013, «Πλάκωσαν τα κοράκια για τα κόκκινα δάνεια – 9 distress funds ήρθαν από το εξωτερικό», Πρώτο Θέμα, 14/7, http://www.protothema.gr/economy/article/294617/plakosan-ta-korakia-gia-ta-kokkina-daneia/

Κωτσικόπουλος Ν., 2013, «Ένας καρχαρίας με 30.000 σπίτια από πλειστηριασμούς στο δείπνο Σαμαρά», Ελευθεροτυπία, 8/9, http://www.enet.gr/?i=news.el.article&id=384571

Μαρκάζος Κ., 2013, «Το νέο καθεστώς για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ)», ψηφιακό ανάτυπο από την «Επιχείρηση», τεύχος 8-9, http://www.trastor-reic.gr/Images/%CF%88%CE%B7%CF%86%CE%B9%CE%B1%CE%BA%CF%8C%20%CE%B1%CE%BD%CE%AC%CF%84%CF%85%CF%80%CE%BF.pdf

Ν. 4141/2013 (ΦΕΚ Α’81/5-4-2013) Άρθρο 19: «Τροποποιήσεις του Ν.2778/1999»

Ν. 4172/2013 (ΦΕΚ Α’167/23-7-2013) Άρθρο 101: «Κέντρο Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (Κ.Ε.Α.Ο.)»

Πράξη του Διοικητή της ΤτΕ υπ’ αριθ. 42/30-5-2014 (ΦΕΚ Β’1582/16-6-2014), «Πλαίσιο εποπτικών υποχρεώσεων, για τη διαχείριση των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων», με την οποία επιχειρείται η οριστική διευθέτηση των κόκκινων δανείων».

RE+D Magazine, 2014, «Γιατί μια… μαύρη πέτρα αγόρασε το 10% της Lamda Development», 3/7,http://www.ered.gr/content/Giati_mia_mauri_petra_agorase_to_10_tis_Lamda_Development/#.U7Zno5SSybO

Σαραντής Τ. & Τζιαντζή Α., 2013, «Ο οίκος BlackRock και οι Έλληνες προστάτες του», Εφημερίδα των Συντακτών, 19/12, http://www.efsyn.gr/?p=160532

Για τα κόκκινα δάνεια

της Φλώρας Νικολιδάκη

Μέλος της Πρωτοβουλίας Πλειστηριασμοί-Stop

Για να μπορέσουμε να καθορίσουμε τη στάση μας στο ζήτημα της στέγης, πρέπει να καταλάβουμε τι θέλει ο αντίπαλος. Κατά τη γνώμη μου, η ανάλυση των κακών τραπεζών και των πουλημένων πολιτικών, που θέλουν να εξοντώσουν τους φτωχούς, μας εμποδίζει να αναπτύξουμε ένα κίνημα αντάξιο των περιστάσεων και των πραγματικών κινδύνων που μας απειλούν.

-Η λογική των δανειστών για τα κόκκινα δάνεια.

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να θυμηθούμε είναι ότι οι δανειστές ακολούθησαν μια ολόκληρη πορεία προκειμένου να φτάσουμε στη σημερινή συγκυρία. Η πορεία αυτή ξεκίνησε το 2001-2003, με την προσαρμογή της χώρας στο ευρώ. Με την ισοτιμία που συμφωνήθηκε 1 ευρώ=340,75 δραχμές, αυτομάτως δημιουργήθηκε η ανάγκη του ιδιωτικού δανεισμού. Ο δανεισμός αυτός δόθηκε απλόχερα μέχρι το 2008. Το ιδιωτικό χρέος που δημιουργήθηκε είχε δύο στοιχεία:

1. Μετατόπιση εσόδων από άλλους τομείς στις τράπεζες, μέσω της εξυπηρέτησης των δανειακών υποχρεώσεων

2. Συγκέντρωση της αξίας του ιδιωτικού χρέους στην κατανάλωση και τα ακίνητα.

Το 2005, έγινε το "μπουμ" στην έκδοση οικοδομικών αδειών με την απειλή του ΦΠΑ στην οικοδομή, πράγμα που έδωσε οριστικό τέλος στη αντιπαροχή. Με την αρχή της κρίσης το 2008, ήδη είχαμε ανάσχεση των πωλήσεων ακινήτων.

Τι ήθελαν οι δανειστές?

Ήθελαν να δημιουργήσουν τη βάση ενός εμπορεύματος που λέγεται "κατοικία", έτσι ώστε να ελαστικοποιήσουν τη διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτων, πράγμα εξαιρετικά ανελαστικό στην Ελλάδα, μιας και ο μέσος Έλληνας θεωρεί την αγορά ακινήτου ως τη μεγαλύτερη απόφαση της ζωής του.

Στην πρώτη αυτή φάση οι δανειστές κατάφεραν να υποθηκεύσουν τα περιουσιακά μας στοιχεία, να μας καταστήσουν οφειλέτες στις τράπεζες και να δημιουργήσουν και έναν αριθμό κενών και απούλητων διαμερισμάτων.

Με έκπληξη όμως διαπίστωσαν ότι οι τιμές δεν έπεσαν τόσο ώστε να δημιουργηθεί άνοιγμα μαζικής αγοράς ακινήτων από ενδιαφερόμενα κεφάλαια. Και όχι μόνο αυτό, αλλά σιγά-σιγά πολλά από τα απούλητα διαμερίσματα διατέθηκαν.

Φτάνοντας στο 2010, με ένα πλέγμα μεταρρυθμίσεων της νομοθεσίας ακινήτων, την οποία θεωρούσαν πολύ σκληρή και ανελαστική για τα επιχειρηματικά τους σχέδια, αλλά και το σύνολο των μέτρων για την οικονομία,δημιουργούν τις συνθήκες αυτές, ώστε ως δανειολήπτες να μη μπορούμε να εξυπηρετήσουμε τα δάνεια μας και ως ιδιοκτήτες να μη μπορούμε να τα πουλήσουμε.

Δημιουργώντας μια πραγματική ασφυξία φτάσαμε στο σημείο της μετωπικής σύγκρουσης: -Τώρα είναι πλέον εφικτό για τους δανειστές, να αποκτήσουν μια πραγματικά μεγάλη βάση ακινήτων στη χώρα σε πολύ χαμηλές τιμές.

-Γιατί όμως τα θέλουν τα ακίνητα;

Τα ακίνητά μας, εκατομμύρια σε όλη τη χώρα αν σκεφτούμε ότι για την αγορά ενός νέου ακινήτου με δάνειο, σε αρκετές περιπτώσεις έχει προσημειωθεί και δεύτερο ακίνητο, είναι το εμπόρευμα που χρειάζεται μια νέα αγορά: οι επενδύσεις κεφαλαίων, μεγάλων μεσαίων και μικρών, έως και πολύ μικρών, σε μικτά χρηματιστικά προϊόντα, τα οποία θα είναι βελτιωμένα σε σχέση με τα προηγούμενα, γνωστά ως αμοιβαία κεφάλαια. Ο επενδυτής σε αυτά τα νέα προϊόντα, θα είναι πιο ασφαλής, αφού στο καλάθι της επένδυσής του, δεν θα υπάρχουν μόνο μετοχές, ομόλογα και ομολογίες που ούτως η άλλως πάντα είχαν ρίσκο, αλλά και ακίνητα. Και μάλιστα ακίνητα που δεν θα είναι εταιρειών (πχ ασφαλιστικών εταιρειών ή τραπεζών), αλλά μικρά, ευέλικτα και άμεσα χρηστικά ακίνητα, δηλ. σπίτια, διαμερίσματα, εξοχικά. 

-Οι δανειστές ξέρουν ότι η πτώση των αξιών ακινήτων στη χώρα είναι απολύτως τεχνιτή, άρα με το που θα τα βάλλουν στο χέρι αμέσως θα αρχίσουν να ανεβαίνουν οι τιμές. Η άνοδος των τιμών θα προσελκύσει επενδυτές ενώ ταυτοχρόνως θα εξασφαλίζει και τα κέρδη των δανειστών αφού θα έχουν εξασφαλίσει την προμήθεια του εμπορεύματος σε πολύ χαμηλές τιμές.

Ποιοι θα ωφεληθούν από όλη αυτή την κίνηση στην αγορά;

Θα ωφεληθούν μόνο οι δανειστές? θα ωφεληθούν μόνο οι πλούσιοι; ΟΧΙ.

-Καμιά επιχειρηματική κίνηση στην εποχή μας δεν πετυχαίνει αν στηριχτεί μόνο στην "χονδρική". Χρειάζεται και τη "λιανική". Επομένως τα προϊόντα που είναι ήδη έτοιμα να βγουν στην αγορά θα είναι "για όλα τα βαλάντια". Ο τύπος των προϊόντων θα είναι καταβολή ενός ποσού το οποίο θα είναι εγγυημένο και η απόδοσή του θα έχει σχέση με την αξιοποίηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου. 

-Πέρασε ασφαλώς απαρατήρητο, ότι από 1ης Νοεμβρίου, άνοιξε το δικαίωμα της ενοικίασης του σπιτιού μας μέχρι και 2 μήνες περίπου, χωρίς συμβόλαιο. Ήδη μια πολύ γνωστή αμερικάνικη πλατφόρμα, μέσω της οποίας γίνονται ενοικιάσεις από τουρίστες του εξωτερικού στην Ελλάδα, κάνει θραύση. Θα έχετε ακούσει ότι ο τάδε ή ο δείνα, νοικιάζοντας το σπίτι του, ή μέρος του σπιτιού του σε τουρίστες, βγάζει ένα ικανοποιητικό ποσό χρημάτων. Πως νομίζετε ότι σκέφτεται ο κάτοχος κεφαλαίου, η τράπεζα, η μια ένωση κεφαλαίων (όπως πχ η Μπλακ Ροκ) στην προκειμένη περίπτωση;

-Γιατί ένα σπίτι που μπορεί να ''γυρίζει" και 12 φορές το χρόνο, αν το νοικιάζουν κάθε μήνα, πρέπει να το έχει ένας δανειολήπτης που δεν μπορεί να το πληρώνει? Εδώ οι απώλειες είναι διπλές: -και το δάνειο δεν πληρώνεται και το σπίτι μένει χωρίς να αξιοποιείται.

-Με αυτό το επιχείρημα, θα πείθονται οι μεσαίοι και μικροί επενδυτές για να κάμπτονται οι όποιες αναστολές, ηθικού τύπου και να κερδίζεται στην ιδέα της επένδυσης η κρίσιμη κοινωνική μάζα που είναι απαραίτητη. Να κερδίζονται δηλ. πελάτες.

-Όμως εκτός από τους επενδυτές θα υπάρξει κίνηση και στην αγορά εργασίας: μια σειρά από επαγγέλματα θα πάρουν ανάσα: χρηματιστές, μεσίτες, ασφαλιστές, τραπεζίτες, ενώ στο περιθώριο αυτών των επαγγελμάτων θα πάρουν μερικά ψίχουλα και ειδικότητες που έχουν σχέση με οικοδομικές εργασίες.

-Όπως γίνεται φανερό, τα επιχειρήματα που συζητιούνται αυτή τη στιγμή μεταξύ δανειστών και κυβέρνησης, έχουν αντικειμενική βάση, γιατί στη βάση της δικής τους λογικής αποτελούν αδήριτη ανάγκη για να "ανοίξει η αγορά ακινήτων και να μειωθεί η ανεργία".

-Η κυβέρνηση αυτή τη λογική την έχει δεχτεί από την υπογραφή του 3ου Μνημονίου. Και θα δεχτεί την πρόταση των δανειστών όπως την θέλουν γιατί έχει πεισθεί ότι ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας και την οικονομίας θα ωφεληθεί. 

Ο επικοινωνιακός χειρισμός του θέματος δεν είναι τίποτε άλλο παρά κέρδος χρόνου για την κυβέρνηση, στο γνωστό μοτίβο "έκανα ότι μπορούσα". Χρόνος στη διάρκεια του οποίου θα πετύχει τη συναίνεση από ένα μέρος των πολιτών, ότι πράγματι δεν μπορούσε να γίνει αλλιώς. Για το σκοπό αυτό θα έρθουν στη δημοσιότητα διάφορα θαλασσοδάνεια επιχειρηματιών που σωστά θα βγαίνει στον πλειστηριασμό το επιχειρηματικό ή ιδιωτικό ακίνητο κλπ. 

Το κίνημα μπροστά στο σχέδιο αναδιάρθρωσης της αγοράς ιδιωτικών ακινήτων:

- Για να γίνουμε αποτελεσματικοί πρέπει να χτυπήσουμε το ίδιο το σχέδιο. Μπορούμε? ΝΑΙ.

Γιατί, εδώ υπάρχει ένα αδύνατο σημείο, ότι το εμπόρευμα έχει εκατομμύρια "παραγωγούς" που είμαστε εμείς. Τα ακίνητα μας ανήκουν. Στις χώρες που έφτιαξαν "αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων", οι ιδιοκτήτες είναι κυρίως μεγάλες και μικρότερες μεσιτικές και κατασκευαστικές εταιρείες. Ένας βασικός λόγος που χρειάζονταν μια "αριστερή" κυβέρνηση να περάσει όλη αυτή την αναδιάρθρωση είναι και η ιδιομορφία της μικρής και πολύ μικρής ιδιοκτησίας, πράγμα που αποτελεί ιδιαιτερότητα στο σύνολο της ελληνικής οικονομίας.

-Πως θα χτυπήσουμε το επενδυτικό σχέδιο των δανειστών:

1. Με την αμφισβήτηση της ασφάλειας της επένδυσης.

2. Με την αμφισβήτηση της αξίας της επένδυσης για το σύνολο της οικονομίας.

3. Με την προβολή μια εναλλακτικής λύσης για την οικονομία στο πλαίσιο της οποίας η κατοχύρωση του δικαιώματος της στέγης θα είναι στοιχείο αλλαγής κατεύθυνσης αλλά και απόδοσης οφέλους για τον εργαζόμενο λαό.

Τα πρακτικά μέτρα που θα πάρει το κίνημα πρέπει να είναι τέτοια που να ενώνουν στη δράση την ιδιότητα του δανειολήπτη με την ιδιότητα του εργαζόμενου, του συνταξιούχου, του ελεύθ. επαγγελμτία, του αγρότη. Αυτό θα εξασφαλίσει την κοινωνική συμμαχία που είναι απαραίτητη.

Πάνω απ'όλα όμως, και πρώτο απ'όλα, είναι η απόφαση του κινήματος ότι δεν έχουμε να περιμένουμε απολύτως τίποτα από τη συνεχιζόμενη διαπραγμάτευση της κυβέρνησης. Χάνουμε πολύτιμο χρόνο. Η σύγκρουση του κινήματος με τη συμμαχία τραπεζών, ασφαλιστικών εταιρειών και χρηματιστικών ομίλων είναι αναπόφευκτη και αντικειμενική.

Η νέα νομολογία για την προστασία της πρώτης κατοικίας-απαραίτητα δικαιολογητικά

-Η διαχείριση των οφειλών των νοικοκυριών μετά το τρίτο Μνημόνιο. 

-Το θέμα της κατοικίας . Οι τροποποιήσεις του Νόμου Κατσέλη. 

-Ο νέος Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας.

-Απαραίτητα δικαιολογητικά 

Η θέσπιση του νόμου 3869/2010 για τη ρύθμιση των οφειλών φυσικών προσώπων προς τους ιδιώτες, γνωστού και ως νόμου Κατσέλη, παρά το γεγονός ότι συνέπεσε με την άγρια οικονομική κρίση που συγκλόνισε την ελληνική κοινωνία, δεν είχε ως νομοθετική έμπνευση τη συγκεκριμένη κρίση, ούτε ως στόχευση την έκτακτη χρήση του για την αντιμετώπιση των συνεπειών της. 

Με την εισαγωγή των ρυθμίσεών του, ο νομοθέτης απέβλεπε, στα πλαίσια της εναρμόνισης με το εδώ και πολλά χρόνια εφαρμοζόμενο δίκαιο της “προσωπικής αφερεγγυότητας ”σε άλλες χώρες της Ευρωπαικής Ένωσης και στις ΗΠΑ, αφ ενός, στον επανακαθορισμό, του ύψους των οφειλών που θα ήταν εφικτό να εισπραχθούν από άτομα που είχαν περιέλθει χωρίς δόλο σε αδυναμία να πληρώσουν τις αναληφθείσες υποχρεώσεις τους και κυρίως την παροχή σε αυτούς (και κυρίως στην αγορά και το τραπεζικο σύστημα), μιας νέας αρχής, μιας δεύτερης ευκαιρίας, ώστε να ξαναμπούν οι εγκλωβισμένοι οφειλέτες στο παιχνίδι της κατανάλωσης και της αγοράς των τραπεζικών προιόντων. Ταυτόχρονα θα δημιουργούνταν νέες κερδοσκοπικές ευκαιρίες από τη διαχείριση των ανείσπρακτων οφειλών και των ενυπόθηκων ακινήτων. Ο παραπάνω σκοπός βέβαι, παρόλο που αναφέρεται ρητά στην αιτιολογική έκθεση του νόμου, δεν κατέστη στην περίπτωσή μας ούτε ευδιάκριτος ούτε εφικτός, ακριβώς λόγω της συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσης που έχει εξαφανίσει το εισόδημα και την καταναλωτική δυνατότητα της συντριπτικής πλειοψηφίας των πολιτών με στοιχεία μονιμότητας. 

Παρ’όλα αυτά, η δυνατότητα που έδινε η διάταξη του άρθρου 9 παρ.2 του ανωτέρω νόμου, της εξαίρεσης δηλ. της κύριας κατοικίας από την εκποίηση, με την ταυτόχρονη τήρηση εκ μέρους του οφειλέτη μηνιαίων καταβολών προς εξυπηρέτηση των δανείων του μέχρι του ποσού του 80% της αντικειμενικής αξίας της σωζόμενης κατοικίας, σε συνδυασμό με την απαγόρευση λήψης καταδιωκτικών μέτρων εκ μέρους των Τραπεζών για όσο διάστημα διαρκεί η εκκρεμοδικία , λειτούργησε ως σημαντική ανακούφιση για χιλιάδες νοικοκυριά που προσέφυγαν και έχουν καταθέσει αιτήσεις ρύθμισης των οφειλών τους και διάσωσης της κατοικίας τους. 

Η εφαρμογή εξάλλου, της ανωτέρω διατάξεως, έδινε τη δυνατότητα στον εφαρμοστή του δικαίου παράλληλα με τη διάσωση της κατοικίας να οδηγήσει και σε μια έμμεση εξισορρόπηση των συμφερόντων δανειστών και δανειοληπτών , που δεν είναι ξένη με το δίκαιό μας, αφού προβλέπεται ως γενική ρήτρα στο άρθρο 388 ΑΚ, με την δικαστική στάθμιση του ύψους των οφειλών των πολιτών που ήταν αναγκαίο (εύλογο και δίκαιο ) να εξοφληθούν , ενόψει της υποτίμησης όλων των υπόλοιπων αξιών (μισθών, συντάξεων και ακινήτων) και της υπερβολικής επιβάρυνσης των οφειλών με τόκους, διαγράφοντας τα υπερβάλλοντα του ύψους αυτού ποσά των οφειλών . 

Οι δύο αυτές συνέπειες του παραπάνω νόμου , οι οποίες συνδυαζόμενες με την αδυναμία του ελληνικού δικαστηριακού συστήματος να δικάσει σε εύλογο χρονικό διάστημα τις εκκρεμείς αιτήσεις και το χρονοβόρο και δαπανηρό για τον επισπεύδοντα δανειστή σύστημα των διατάξεων για τη διενέργεια πλειστηριασμών ακινήτων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που ισχύει μέχρι και την 1.1.2016, αποτελούσαν τεράστιο πονοκέφαλο για το τραπεζικό σύστημα . Ήταν, κατά πάσα πιθανότητα, μία από τις αιτίες που «μπλόκαραν» την πώληση των ληξιπρόθεσμων δανείων σε εξειδικευμένα funds είσπραξης επισφαλειών, δεδομένου ότι οι υποψήφιοι αγοραστές δικαιολογημένα παρέμεναν διστακτικοί, αφού το ελληνικό δίκαιο τυγχάνει εφαρμογής και μετά από μια τέτοια πώληση (εκχώρηση) και επομένως οι παραπάνω προστατευτικές ρυθμίσεις αφορούν και τους αγοραστές των δανείων αυτών. 

Τα παραπάνω «προβλήματα» έρχεται να λύσει η τροποποίηση του Νόμου Κατσέλη στα πλαίσια του τρίτου μνημονίου (ν.4336/2015) και η αμέσως προηγούμενη ψήφιση του Νέου Κωδικα Πολιτικής Δικονομίας (ν.4335/2015), ο οποίος τίθεται σε εφαρμογή μετά την 1.1.2016, με τις σημαντικότερες ρυθμίσεις των οποίων θα ασχοληθούμε παρακάτω. 

Η πολυαναμενόμενη, τέλος, απόφαση (που κατά πάσα πιθανότητα θα πάρει τη μορφή νόμου και όχι απλής ΚΥΑ ) , η οποία θα καθορίσει τα ποσοτικά όρια των κριτηρίων (οικογενειακό εισόδημα αιτούντος, αξίας ακινήτου και ύψος οφειλών ) για την παροχή της εξαίρεσης από την εκποίηση του ακινήτου του οφειλέτη που καταφεύγει στο Νόμο Κατσέλη, θα είναι η τελευταία πινελιά στην «τελική λύση» του προβλήματος κόκκινα δάνεια.

Όσο για τον πολυσυζητημένο Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών θα αποτελέσει κατά τη γνώμη μου εργαλείο κατηγοριοποίησης των δανείων και ροοστάτη που θα καθορίσει το ρυθμό εισαγωγής των καθυστερούμενων οφειλών στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης . 

Για να πάρουμε όμως τα πράγματα με τη σειρά : 

ΒΑΣΙΚΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΟ ΝΟΜΟ ΚΑΤΣΕΛΗ 

Η προσφυγή στο νόμο Κατσέλη θα είναι πλέον , η μοναδική δυνατότητα προστασίας της κατοικίας των οφειλετών (προς Τράπεζες και Δημόσιο) από πλειστηριασμό , δεδομένου ότι παύει από το τέλος της χρονιάς η οποιαδήποτε άλλη τυπική ή άτυπη προστασία . Μόλις ποσοτικοποιηθούν τα παραπάνω κριτήρια για τη δυνατότητα υπαγωγής στο νόμο θα έχουμε την πλήρη εικόνα. Προς το παρόν με τον 4336/2015 ισχύουν ήδη οι παρακάτω αλλαγές . 

Α).  Υπαγωγή στο εξής στο νόμο όχι μόνο των οφειλών προς τράπεζες και λοιπούς ιδιώτες ,αλλά και των βεβαιωμένων και ληξιπρόθεσμων χρεών προς το Δημόσιο και τα Ασφαλιστικά Ταμεία κλπ ,εφόσον συντρέχουν με ιδιωτικές οφειλές, δεν αφορούν χρέη που δημιουργήθηκαν από αδίκημα που τελέστηκε με δόλο η βαρειά αμέλεια (π.χ. απόδοση ΦΠΑ) ή από οφειλόμενη διατροφή σε σύζυγο ή τέκνο και δεν δημιουργήθηκαν το τελευταίο έτος πριν την αίτηση. 

Με αυτή τη ρύθμιση αποτρέπεται η προνομοιακή μέχρι τώρα ικανοποίηση των χρεών προς το δημόσιο , στην οποία προέβαιναν οι οφειλέτες με δεδομένη και την ποινική κύρωση της μη πληρωμής των σχετικών χρεών και ευνοείται η συνολική ρύθμιση των χρεών. 

Σε συνδυασμό με την αποποινικοποίηση των οφειλών προς τα Ταμεία, πλην των εργοδοτικών εισφορών (ΙΚΑ), και την αναβάθμιση του ορίου του αξιοποίνου της μη καταβολής χρεών προς το Δημόσιο σε ποσό που υπερβαίνει τις 100.000,00 ευρώ και υπό την προυπόθεση ότι, το όριο του συνολικό ποσού των υπαγόμενων στο νόμο οφειλών που αναμένεται να θεσμοθετηθεί δεν θα είναι πολύ χαμηλό (!!!), αυτή η διάταξη θα μπορούσε να αποβεί πολύ θετική για αρκετό κόσμο, που οφείλει σημαντικά μεν, μη αξιόποινα δε, ποσά προς Δημόσιο και Ασφαλιστικά Ταμεία. 

Η υπαγωγή στη ρύθμιση και των οφειλών προς το δημόσιο είναι στο εξής κατά την άποψή μου υποχρεωτική , ενώ για τις ήδη εκκρεμείς αιτήσεις που δεν έχουν συζητηθεί προβλέπεται δυνατότητα συμπληρωματικής ένταξής τους με την κατάθεση σχετικής αίτησης. 

Β). Καθορίζονται και απαριθμούνται αυστηρά τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και αποδεικτικά έγγραφα που πρέπει να προσκομίσει ο οφειλέτης (επισυνάπτεται κατάλογος στο τέλος) και μάλιστα αυτά πρέπει να συνοδεύουν την αίτηση, κατά την κατάθεση αυτής. Για τις εκκρεμείς αιτήσεις ζητείται η επικαιροποίηση των στοιχείων που περιέχονται στην αίτηση με την προσκόμιση επίσης συγκεκριμένων δικαιολογητικών (επισυνάπτεται κατάλογος κατωτέρω) μέχρι την 15.2.2016. 

Εάν λάβουμε υπόψη ότι τα πιο δυσεύρετα έγγραφα είναι οι βεβαιώσεις οφειλών και κυρίως οι συμβάσεις των δανείων και πιστωτικών καρτών, η έγκαιρη χορήγηση των οποίων εξαρτάται αποκλειστικά από τις Τράπεζες, δηλαδή τις αντιδίκους του αιτούντα δικαστική προστασία, οι οποίες μάλιστα για τη χορήγησή των συμβάσεων αξιώνουν σημαντικά χρηματικά ποσά, αντιλαμβανόμαστε ότι η διάταξη αυτή δυσχεραίνει σημαντικά τη θέση του οφειλέτη. 

Μόνος τρόπος αντιμετώπισης είναι η επιμονή και η λήψη αντιγράφου των αιτήσεων χορήγησης των παραπάνω εγγράφων προς τις Τράπεζες με αριθμό πρωτοκόλλου και ημερομηνία κατάθεσης, οι οποίες σε αδικαιολόγητη άρνηση ή κακόβουλη καθυστέρηση συνδεόμενη με επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης θα μπορούσαν να χρησιμεύσουν για την άμυνα του οφειλέτη . 

Εξάλλου ο λόγος που ζητείται η επικαιροποίηση δεν μπορεί να είναι άλλος (εκτός βέβαια από το σπάσιμο νεύρων όλων των εμπλεκομένων) από την παροχή της δυνατότητας στις Τράπεζες να ζητήσουν την μεταρρύθμιση των προσωρινών διαταγών, την αύξηση των μηνιαίων δόσεων ή και την άρση της προστασίας, σε περίπτωση που από τα προσκομισθέντα στοιχεία προκύπτει διαφοροποίηση των οικονομικών στοιχείων του οφειλέτη. 

Γ). Θεσπίζεται ο υποχρεωτικός προσδιορισμός δικασίμου εντός (6) έξι μηνών για τη συζήτηση της αίτησης και (2) δύο μηνών για τη συζήτηση της προσωρινής διαταγής, για τη χορήγηση της οποίας δίνονται σαφείς οδηγίες ως προς την πλήρωση κάποιων προυποθέσεων που τη δικαιολογούν. Από την επίδοση της αίτησης μέχρι τη συζήτηση της προσωρινής διαταγής απαγορεύεται η λήψη καταδιωκτικών μέτρων. 

Η διάρκεια, όμως, της χορηγούμενης προσωρινής διαταγής δεν θα μπορεί να υπερβαίνει τους έξι μήνες , ενώ μέχρι τώρα εκτεινόταν ως την έκδοση της οριστικής απόφασης !!  Επομένως, στην πού πιθανή περίπτωση που για πρακτικούς λόγους η ορισθείσα δικάσιμος θα είναι απώτερη του εξαμήνου, οπότε και θα λήγει η ισχύς της με την προσωρινή διαταγή χορηγηθείσας προστασίας, ο οφειλέτης θα υποχρεώνεται να προσφύγει ξανά για την ανανέωση της προσωρινής διαταγής καταβάλλοντας βέβαια και τα σχετικά έξοδα. 

Δ). Εισάγεται η έννοια των εύλογων δαπανών διαβίωσης ως μπούσουλας για τον προσδιορισμό των μηνιαίων δόσεων που θα υποχρεώνεται ο οφειλέτης να καταβάλλει στους πιστωτές του προκειμένου να ρυθμίσει τα χρέη του. Έτσι ως δόση θα καθορίζεται κάθε φορά το ποσό που απομένει, εάν αφαιρεθεί από το εισόδημα του οφειλέτη το ποσό που απαιτείται (το οποίο καθορίζεται κάθε χρόνο από την ΕΛΣΤΑΤ) για την κάλυψη των εύλογων δαπανών διαβίωσης του ίδιου και των προστατευόμενων μελών της οικογένειάς του. Η ρύθμιση αυτή αποτελεί εκ πρώτης όψεως μία ασπίδα προστασίας από πολύ «αυστηρές» αποφάσεις, αλλά θα αποβεί προβληματική σε ειδικές περιπτώσεις που δικαιολογούν αυξημένες δαπάνες διαβίωσης (οφειλέτες με ανάγκες που εκφεύγουν από το μέσο όρο λόγω ασθένειας ,αναπηρίας κλπ ).Επίσης με τη συνέχιση της οικονομικής κρίσης το ύψος του ποσού που αντιπροσωπεύει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης θα μειώνεται συνεχώς, αφού ο τρόπος καθορισμού του έχει να κάνει με το μέσο όρο κατανάλωσης συγκεκριμένων κατηγοριών αγαθών. 

Ε). Στην περίπτωση που πληρούνται οι προυποθέσεις για την ένταξη κάποιου οφειλέτη στο νόμο, και δεν υπάρχει αίτημα για διάσωση ακινήτου (είτε γιατί δεν υπάρχει ακίνητο είτε διότι προσφέρεται το υπάρχον για εκποίηση), το Δικαστήριο ορίζει κατά τα ανωτέρω μηνιαίες καταβολές επί τριετία Στο τέλος της τριετίας και εφόσον έχει τηρηθεί το πρόγραμμα, ο οφειλέτης απαλλάσσεται του υπολοίπου των οφειλών του οριστικά !! Δύναται δε να το πιστοποιήσει και με αίτησή του και δικαστική απόφαση . Πολύ σημαντική ρύθμιση, ιδιαίτερα για οφειλέτες που δεν διαθέτουν ακίνητη περιουσία και έχουν χρέη προς το Δημόσιο. 

ΣΤ). Τέλος, σε σχέση με τη διάταξη του άρθρου 9, η δυνατότητα διάσωσης της α κατοικίας και οι προυποθέσεις της, θα ρυθμιστούν με νέα υπουργική απόφαση. Μέχρι τότε, κατά την περισσότερο υποστηριζόμενη άποψη, εφαρμόζεται η καταργηθείσα διάταξη. Για τις εκκρεμείς αιτήσεις επίσης ισχύει η καταργηθείσα διάταξη. 

ΝΕΟΣ ΚΩΔΙΚΑΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ ΔΙΚΟΝΟΜΙΑΣ 

Οι αλλαγές του Κώδικα Πολιτικής δικονομίας που τίθενται σε ισχύ από 1.1.2016 και αφορούν την επιδίωξη είσπραξης των ληξιπρόθεσμων οφειλών και τους πλειστηριασμούς ακινήτων κινούνται στο τρίπτυχο ταχύτερα – ευκολότερα –φθηνότερα, κυρίως με τη σύντμηση του συνόλου των προθεσμιών άσκησης ενδίκων μέσων, βοηθημάτων και των χρονικών διαστημάτων ανάμεσα στα διάφορα στάδια της εκτέλεσης. 

Ιδιαίτερη πρακτική σημασία έχουν: 

Α). Ενώ η εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που καταγραφόταν στην κατασχετήρια έκθεση και με βάση αυτή υπολογιζόταν η τιμή πρώτης προσφοράς, δεν μπορούσε να είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού (άρθρο 993), με το νέο άρθρο 993 καθιερώνεται ως τιμή εκκίνησης η εμπορική αξία του ακινήτου. Η εν λόγω διάταξη θα τεθεί σε ισχύ μετά την έκδοση προεδρικού διατάγματος (το αργότερο ως 1.6.2016), το οποίο θα καθορίζει τον τρόπο, το αρμόδιο όργανο προσδιορισμού της αξίας αυτής και κάθε σχετική λεπτομέτεια. 

Εφόσον δεν επιτυγχάνεται η πλειοδοσία και κατακύρωση του ακινήτου κατά την αρχική ημερομηνία πλειστηριασμού, ορίζεται νέα ημερομηνία σε 14 ημέρες (αντί 40 προηγουμένως) με τιμή εκκίνησης μειωμένη στο ήμισυ της αρχικής εκτίμησης. 

Αν και στον επαναληπτικό πλειστηριασμό δεν έχουμε κατακύρωση, τότε με απόφαση δικαστηρίου, στο οποίο καταφεύγει ο ενδιαφερόμενος, μπορεί να οριστεί νέα ημερομηνία σε τριάντα ημέρες με ακόμα κατώτερη τιμή προσφοράς ή με τίμημα που ορίζεται από το δικαστήριο (ελεύθερο) το οποίο μπορεί να πληρωθεί και σε ...δόσεις. Σε κάθε περίπτωση το δικαστήριο ορίζει την τιμή και εκεί μπορούν να τεθούν ζητήματα συνταγματικότητας των ρυθμίσεων αυτών και καταχρηστικότητας του ευτελισμού της αξίας της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη και του απρόσφορου της εκποίησης αυτής σε σχέση με το εξοφλούμενο χρέος.    

Β). Η τροποποίηση του τρόπου υπολογισμού του εκπλειστηριάσματος που διανέμεται στους αναγγελθέντες δανειστές σε συνδυασμό με τα γενικά και ειδικά προνόμια αυτών. Μειώνεται αποφασιστικά το μερίδιο είσπραξης του Δημοσίου (αλλά και των εργατικών απαιτήσεων και των ασφαλιστικών ταμείων), τόσο με την υποβάθμιση των απαιτήσεων από ΦΠΑ και φόρους από τη δεύτερη στην τρίτη τάξη, μαζί με τις εργατικές απαιτήσεις και τα ασφαλιστικά ταμεία (οι λοιπές απαιτήσεις του δημοσίου και των δήμων στην 5η τάξη), όσο κυρίως με την η κατάργηση της αφαίρεσης από το σύνολο του πλειστηριάσματος του ποσού που απαιτούνταν για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των δανειστών των τριών πρώτων τάξεων και στη συνέχεια της διαίρεσης του υπολοίπου σε ποσοστά για την ικανοποίηση των ειδικών προνομίων (τράπεζες. Έτσι διατίθεται μεγαλύτερο ποσό για ικανοποίηση των ενυπόθηκων κυρίως δανειστών. 

Γ). Η γενικευμένη σύντμηση προθεσμιών και η απάλειψη γραφειοκρατικών διατυπώσεων περιορίζει αποφασιστικά τη διάρκεια της όλης διαδικασίας, η οποία παραμένει δημόσια και γίνεται ενώπιον του συμβολαιογράφου, όπως πριν (για την καθιέρωση του τρόπου και των λεπτομερειών της δυνατότητας διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών προβλέπεται η έκδοση προεδρικού διατάγματος μέχρι την 1.6.2016 !!!). 

Ο πλειστηριασμός εξακολουθεί, ακόμη και μετά τις πρόσφατες αλλαγές να είναι μια γραφειοκρατική διαδικασία που παρέχει στον οφειλέτη που έχει λόγους (νομικούς και πραγματικούς) άμυνας τη δυνατότητα (σε πιο ασφυκτικά τώρα χρονικά πλαίσια) να αμυνθεί, εφόσον βέβαια διαθέτει χρήματα. 

Το πραγματικό πολιτικό ζήτημα και το αντίστοιχο αίτημα δεν είναι πόσο εύκολο ή δύσκολο θα είναι να βγει μια κατοικία στον πλειστηριασμό, σε ποιο χρόνο και μετά από πόσες ανακοπές και δικαστήρια, αλλά εάν ο άνθρωπος (και η οικογένειά του) που έχει περιέλθει σε κατάσταση ένδειας πρέπει να χάνει την κατοικία του ή εάν θα πρέπει το σπίτι του κάθε ανθρώπου να είναι ακατάσχετο, τουλάχιστον μέχρι το χρονικό σημείο που θα είναι δυνατή η παροχή κατοικίας σε όλους . 

ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗΝ EΠΙΚΑΙΡΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΟΦΕΙΛΩΝ Ν.3869/2010 (ΝΟΜΟΣ ΚΑΤΣΕΛΗ) ΟΠΩΣ ΚΑΘΟΡΙΣΤΗΚΑΝ ΜΕ ΤΗΝ ΚΥΑ 8986/14.10.2015.

1. Αντίγραφο δελτίου Αστυνομικής Ταυτότητας (ή διαβατηρίου με άδεια διαμονής εάν πρόκειται για πολίτη ΕΕ ή τρίτης χώρας διαμένοντα μόνιμα στην Ελλάδα). 

2. Πρόσφατο πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης 

3. Ε1 του έτους 2015. 

4. Εκκαθαριστικό Σημείωμα δήλωσης φορολογίας εισοδήματος 2015. 

5. Πρόσφατο Ε9 . 

6. Καταστάσεις μισθοδοσίας ή εκκαθαριστικούς λογαριασμούς συντάξεων ή βεβαίωση ανεργίας του ΟΑΕΔ για το έτος 2015. 

7. Βεβαιώσεις οφειλών των πιστωτών (συνημμένο έντυπο αίτησης προς τράπεζες) με ημερομηνία έκδοσης μεταγενέστερη της 20ης Αυγούστου 2015. 

15. Υπεύθυνη δήλωση για πληρότητα καταστάσεων περιουσίας και μεταβιβάσεων 

Τα ανωτέρω πρέπει να προσκομισθούν προς επικαιροποίηση των ήδη εκκρεμών αιτήσεων στα οικεία Ειρηνοδικεία όπου τηρείται ο φάκελος μέχρι 15-2-2016 και να ληφθεί σχετική βεβαίωση. 

ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΟΦΕΙΛΩΝ Ν.3869/2010 (ΝΟΜΟΣ ΚΑΤΣΕΛΗ) ΟΠΩΣ ΚΑΘΟΡΙΣΤΗΚΑΝ ΜΕ ΤΗΝ ΚΥΑ 7534/20.8.2015 

1. Αντίγραφο δελτίου Αστυνομικής Ταυτότητας (ή διαβατηρίου με άδεια διαμονής εάν πρόκειται για πολίτη ΕΕ ή τρίτης χώρας διαμένοντα μόνιμα στην Ελλάδα).

2. Πρόσφατο πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.

3. Ε1 των τελευταίων τριών οικονομικών ετών. 

4. Εκκαθαριστικά Σημειώματα των τελευταίων τριών οικονομικών ετών. 

5. Πρόσφατο Ε9. 

6. Καταστάσεις μισθοδοσίας ή εκκαθαριστικούς λογαριασμούς συντάξεων ή βεβαίωση ανεργίας του ΟΑΕΔ. 

7. Βεβαιώσεις οφειλών των πιστωτών (συντάσσεται έντυπο αίτησης προς τράπεζες).

8. Αντίγραφα όλων των δανειακών συμβάσεων. 

9. Έγγραφα που σας έχουν κοινοποιηθεί και αφορούν καταγγελίες συμβάσεων , διαταγές πληρωμής , εξώδικα κλπ. 

10. Συμβόλαια απόκτησης εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, αποδοχές κληρονομιάς κλπ) 

Πιστοποιητικό βαρών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου ή Κτηματολογικού γραφείου τουλάχιστον για την κύρια κατοικία. 

11.Φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας της κύρια κατοικίας αιτούντος. 

12. Άδεια κυκλοφορίας οχημάτων. 

13. Αντίγραφο ποινικού μητρώου γενικής χρήσης. 

14. Σε περίπτωση προηγούμενης άσκησης εμπορικής δραστηριότητας, βεβαίωση διακοπής εργασιών από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. 

15. Υπεύθυνη δήλωση για πληρότητα καταστάσεων περιουσίας και μεταβιβάσεων.

(συντάσσεται έντυπο υπεύθυνης δήλωσης). 

Σε περίπτωση που πρόκειται να ενταχθούν στη ρύθμιση οφειλές προς το Δημόσιο, Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης και Ν.Π.Δ.Δ. απαιτούνται σχετικές βεβαιώσεις οφειλών από την αρμόδια υπηρεσία που να αναφέρουν την ημερομηνία βεβαίωσης της κάθε οφειλής, το κεφάλαιο αυτής και τις τυχόν προσαυξήσεις, πρόστιμα κλπ.. 

Κατά περίπτωση μπορεί να απαιτηθούν και άλλα έγγραφα που να αποδεικνύουν γεγονότα και ισχυρισμούς (πιστοποιητικά για θέματα υγείας, αποζημιώσεις απόλυσης, ασφαλιστήρια συμβόλαια , έγγραφα ειδικών εξόδων διαβίωσης ). 

Σε περίπτωση έγγαμου αιτούντος τα παραπάνω έγγραφα προσκομίζονται και για τον/τη σύζυγο. 

Εάν κάποιον ανήλικο τέκνο διαθέτει περιουσία (καταθέσεις, ακίνητα) πρέπει να προσκομίζονται τα σχετικά έγγραφα. 

Μαρία Καρούτσου, Δικηγόρος Αθηνών. 

Η αντίστροφη μέτρηση άρχισε:για να σωθούν οι τράπεζες θα χάσετε τα σπίτια σας!

Στην τελική ευθεία το σχέδιο για να μας πάρουν τα σπίτια... 

Μέσα στο τρίμηνο σχεδόν ταρατατζούμ των εκλογών φαίνεται πως πέρασαν απαρατήρητες οι μεθοδεύσεις της κυβέρνησης και των τραπεζών σχετικά με το θέμα των πλειστηριασμών. Και επειδή οι πάντες (από την εξωκοινοβουλευτική έως τη θεσμική αριστερά) ασχολήθηκαμε δεόντως με τα προεκλογικά, αφήνοντας κατά μέρος τα καυτά θέματα, θα κάνουμε μια ανακεφαλαίωση του τί προχώρησε με γοργά και αθόρυβα βήματα η κυβέρνηση με τις τράπεζες. Εμείς επαναπαυόμαστε και αυτοί δουλεύουν.

Έχουμε λοιπόν:

1. μέσα στο δεύτερο δεκαπενθήμερο του Μαρτίου πέρασαν από δημόσια διαβούλευση οι αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔικ). Στην ουσία πρόκειται για ριζική αναμόρφωση του ΚΠΔικ, ειδικά στο θέμα των εκτελέσεων, κατασχέσεων και πλειιστηριασμών. Η αλλαγή του ΚΠΔικ. επεβλήθη ουσιαστικά από την τρόϊκα και τους δανειστές με την πρόφαση την επίσπευση της απονομής της δικαιοσύνης στις μεταξύ των ιδιωτών σχέσεις. Χαρακτηριστικό είναι το απόσπασμα εισηγητικής έκθεσης για την αλλαγή του ΚΠΔικ. 

"Το φαινόμενο των δεκάδων αιτήσεων, αναστολών, ανακοπών και λοιπά, που σήμερα καθορίζουν το στάδιο των εκτελέσεων, καταργείται και προβλέπονται μόλις δύο σταθμοί, που μπορούν οι διάδικοι να προσβάλουν οτιδήποτε σχετικά με τους πλειστηριασμούς. Πριν από τη διενέργεια του πλειστηριασμού με μία αίτηση, θα αναλύουν όλα τα επιχειρήματά τους, και μία μετά, αν τυχόν έχουν υπάρξει προβλήματα κατά τη διενέργεια του πλειστηριασμού."

Ο νέος ΚΠΔΙκ. θωρακίζει νομικά όλες τις αλλαγές που επέρχονται στο θέμα της οριστικής ρύθμισης των κόκκινων δανείων. Όπως το ρόλο του ειδικού διαμεσολαβητή, το ελάχιστο όριο διαβίωσης, την τιμή εκκίνησης ενός πλειστηριασμού, τους όρους και προϋποθέσεις της κατάσχεσης, την κατάργηση προστατευτικών διατάξεων του νόμου Κατσέλη, την έννοια του συνεργάσιμου δανειολήπτη. Για μερικά από αυτά τα θέματα έχουμε αναλυτικά αναφερθεί σε παλαιότερες αναρτήσεις μας:

-http://dikaex.blogspot.gr/2014/03/blog-post_6718.html

-http://dikaex.blogspot.gr/2014/01/blog-post_14.html
-http://dikaex.blogspot.gr/2014/01/blog-post_1492.html

Ο νέος κώδικας πρόκειται κατ' απαίτηση της τρόϊκας να ψηφισθεί έως και το τέλος Ιουνίου. Τα άρθρα που τροποποιούνται και που έχουν ενδιαφέρον για το θέμα μας είναι (ολόκληρος ο νέος κώδικας εδώ) περιλαμβάνονται στο 8ο βιβλίο του σχεδίου του νέου ΚΠΔικ. (άρθρα 904 έως 1021). Για το θέμα των πλειστηριασμών ειδικά ανατρέξτε στο κεφάλαιο ΣΤ! του βιβλίου.

Το ζητούμενο είναι αν οι νομικοί της αριστεράς έχουν πάρει χαμπάρι για αυτή την εξέλιξη και επίσης αν έχουν σκοπό να παλέψουν μαζί με το κίνημα για να μην περάσει αυτό το νέο έκτρωμα. Ένα χαρακτηριστικό απόσπασμα για το τί προβλέπεται με τον νέο κώδικα είναι το παρακάτω.

"Άρθρο 1000 

Ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, η οποία κατατίθεται, με ποινή απαραδέκτου, δεκαπέντε (15) τουλάχιστον εργάσιμες ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού, το δικαστήριο του άρθρου 933, δικάζοντας κατά τη διαδικασία των άρθρων 686 επ., μπορεί να αναστείλει τη διαδικασία του πλειστηριασμού έως έξι (6) μήνες από την αρχική ημέρα του πλειστηριασμού, αν δεν υπάρχει κίνδυνος βλάβης του επισπεύδοντος και εφόσον προσδοκάται βάσιμα ότι ο οφειλέτης θα ικανοποιήσει μέσα στο χρονικό αυτό διάστημα τον επισπεύδοντα ή ότι, αν περάσει το χρονικό αυτό διάστημα, θα επιτευχθεί μεγαλύτερο πλειστηρίασμα. Η απόφαση εκδίδεται υποχρεωτικά έως τις 12.00 το μεσημέρι της Δευτέρας που προηγείται του πλειστηριασμού και η αναστολή χορηγείται πάντοτε υπό τον όρο της καταβολής: (α) των τυχόν εξόδων επίσπευσης του πλειστηριασμού, τα οποία καθορίζονται κατά προσέγγιση στην απόφαση και (β) του ενός τετάρτου τουλάχιστον του οφειλόμενου κεφαλαίου στον επισπεύδοντα. "

Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα είναι η τιμή πρώτης προσφοράς για το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο. Κάτι που με μια πρώτη ανάγνωση δεν διακρίνεται στον νέο κώδικα. Ο προηγούμενος κώδικας (που ακόμη είναι σε ισχύ) όριζε σαν πρώτη τιμή την αντικειμενική αξία του ακινήτου κάτι που νομικά προστάτευε τον ιδικτήτη. Αν οριστικοποιηθεί ότι για τα κινητά πράγματα που εκπλειστηριάζονται σαν τιμή πρώτης προσφοράς ορίζονται τα δύο τρίτα της αξίας των (άρθρο 966 του νέου κώδικα), τότε κάλλιστα θα μπορούσαμε να υποθέσουμε ότι αυτή η λογική θα πρυτανεύσει και στα ακίνητα.

Και αρνητική εξέλιξη είναι "η απλούστευση" των διαδικασιών για την απίσπευση της ικανοποίησης των προσφευγομένων τραπεζών κατά των οφειλετών τους.

Κλείνοντας το κεφάλαιο αυτό θα αναφέρουμε απλά ότι στις 30 Μάη έγινε η συνεδρίαση του Κυβερνητικού Συμβουλίου Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, υπό την προεδρία του Υπουργού Οικονομικών Γιάννη Στουρνάρα και με συμμετοχή των υπουργών Ανάπτυξης Κ. Χατζηδάκη και Εργασίας Γ. Βρούτση όπου εξετάσθηκε και το θέμα της επίσπευσης της ψήφισης του νέου κώδικα με ειδική μνεία στο να περιλαμβάνονται διατάξεις που προβλέπουν σαν υποχρεωτική την εξωδικαστική διαμεσολάβηση (ώστε να φθάνουν κατά το δυνατόν λιγότερες υποθέσεις στα δικαστήρια και να επιτευχθεί αποσυμφόρηση) αλλά και που ουσιαστικά καταργούν τη δυνατότητα πολλαπλών ανακοπών που καθυστερούν την εφαρμογή των δικαστικών αποφάσεων (βλέπε εκτελέσεις).

2. Στην ίδια σύσκεψη του Κυβερνητικού Συμβουλίου Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους εξετάσθηκε και το θέμα του Κώδικα καλών πρακτικών της Τράπεζας της Ελλάδος με αφορμή την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης στην οποία μετείχαν καταναλωτικές οργανώσεις, η Ένωση Τραπεζών, κ.α. Όπως έγινε γνωστό ο Κώδικας θα θεσμοθετηθεί με Πράξη του Υπουργικού Συμβουλίου ώστε το κείμενο να έχει αυξημένο ειδικό βάρος και θα τεθεί σε πιλοτική εφαρμογή στα τέλη του έτους ώστε να προσαρμοστούν τόσο οι τράπεζες όσο και οι δανειολήπτες.

Όπως είναι γνωστό ο Κώδικας περιγράφει τις διαδικασίες επικοινωνίας και ενημέρωσης μεταξύ τραπεζών και οφειλετών, προβλέπει διάφορα στάδια παρέμβασης ανάλογα με τις ημέρες καθυστέρησης των οφειλών και υποδεικνύει εναλλακτικές δυνατότητες ρύθμισης των δανείων σε καθυστέρηση που περιλαμβάνουν:

-Βραχυπρόθεσμες λύσεις: καταβολή μόνο τόκων, μειωμένες δόσεις, περίοδο χάριτος, αναβολή πληρωμής δόσης/δόσεων, τακτοποίηση καθυστερούμενου υπολοίπου και κεφαλαιοποίηση καθυστερήσεων.

- Μακροπρόθεσμες λύσεις: μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου, αλλαγή Τύπου Επιτοκίου (π.χ. από κυμαινόμενο σε σταθερό), παράταση της διάρκειας, διαχωρισμό ενυπόθηκου δανείου σε βιώσιμο δάνειο με εμπράγματη εξασφάλιση, το οποίο ο δανειολήπτης αποπληρώνει, και το υπόλοιπο του δανείου, στο οποίο δεν λογίζονται τόκοι έως μια μεταγενέστερη ημερομηνία αποπληρωμής. Επίσης, παροχή πρόσθετης εξασφάλισης από τον δανειολήπτη, λειτουργική αναδιάρθρωση επιχείρησης και συμφωνίες ανταλλαγής χρέους με μετοχικό κεφάλαιο.

Τέλος, προβλέπονται λύσεις οριστικής διευθέτησης που αποσκοπούν στην οριστική τακτοποίηση της απαίτησης της τράπεζας έναντι του δανειολήπτη. Σε αυτές περιλαμβάνονται η εθελοντική παράδοση ενυπόθηκου ακινήτου, η μετατροπή σε Χρηματοδοτική Μίσθωση, η πώληση και ενοικίαση (ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου είτε στο ίδρυμα είτε σε τρίτο αποπληρώνοντας μέρος ή το σύνολο του δανείου), μεταβίβαση του δανείου σε άλλο ίδρυμα, αντικατάσταση παλαιού δανείου με νέο μικρότερου υπολοίπου, διαχείριση σε εκκαθάριση στο πλαίσιο της πτωχευτικής διαδικασίας, ρευστοποίηση εξασφαλίσεων και δικαστικές/νομικές Ενέργειες πέραν της ρευστοποίησης εξασφαλίσεων.

Συμπερασματικά αυτός ο κώδικας περιγράφει τις προϋποθέσεις που μπορεί κάποιος να σώσει την κύρια κατοικία του. Πρόκειται για την έννοια του συνεργάσιμου δανειολήπτη που έχουμε περιγράψει σε προηγούμενη ανάρτηση. Κάθε μη συνεργάσιμος δηλαδή και χωρίς άλλη κουβέντα χάνει με συνοπτικές διαδικασίες το σπίτι του. 

Σύμφωνα με τον κώδικα αυτόν είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης αυτός που:

- Είναι διαθέσιμος σε επικοινωνία με την τράπεζα και παρέχει επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας

-Απαντά σε ανακοινώσεις και επιστολές της τράπεζας εντός μιας εβδομάδας

-Ενημερώνει λεπτομερώς την τράπεζα για την παροντική οικονομική του κατάσταση

-Προβαίνει με τη θέλησή του σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών που παίζουν καταλυτικό ρόλο στην μελλοντική του οικονομική κατάσταση, εντός 15 ημερών από την ημέρα που θα περιέλθουν σε γνώση του.

Εξετάσθηκε επίσης και μένει να οριστικοποιηθεί το ελάχιστο επίπεδο δαπανών διαβίωσης των νοικοκυριών. Με βάση αυτό κάθε πλεονάζον εισόδημα του νοικοκυριού θα 'αφιερώνεται" αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση κάθε είδους χρέους προς το Δημόσιο ή τις τράπεζες.

Πρόκειται για τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τα ποσά που χρειάζονται οι πολίτες προκειμένου να έχουν μια αξιοπρεπή διαβίωση ανά μήνα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν δοθεί στη δημοσιότητα προκύπτει ότι κάθε νοικοκυριό χρειάζεται για την επιβίωσή του (ενοίκιο, ΔΕΚΟ, ιατρικές δαπάνες, διατροφή, κ.λπ.) τα εξής ποσά. 

[αναφέρουμε και το ενοίκιο διότι το κριτήριο αυτό θα ισχύσει και για τον καθορισμό του ύψους της δόσης για οφειλές στην εφορία ή για το ύψος της δόσης για χρέη από πιστωτικές κάρτες ή άλλα δάνεια. Αναφερόμαστε λοιπόν και στους μη έχοντες ακίνητο).

1 ενήλικας - 537 έως 682 ευρώ

Ζευγάρι- 906 έως 1.160 ευρώ

Οικογένεια με ένα παιδί- 1.126 έως 1.440 ευρώ

Οικογένεια με δύο παιδιά- 1.344 έως 1.720 ευρώ.

Είναι χαρακτηριστικό επίσης ότι στην ίδια σύσκεψη εξετάσθηκε και το θέμα της αναμόρφωσης της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων.

3. Ένα θέμα που "έτρεξε" επίσης μέσα στο τρίμηνο της αφασίας μας μας και απλά υπενθυμίζουμε. Η Τράπεζα Ελλάδος έμμεσα υποχρεώνει τις ιδιωτικές τράπεζες να πουλήσουν τα κόκκινα δάνειά τους.  

4. Με βάση τις αλλαγές στον ΚΠΔικ. επιβάλλεται και με νόμο πια η υποχρεωτική εξωδικαστική διαμεσολάβηση και ο θεσμός του ειδικού διαμεσολαβητή.

Κατόπιν αυτών όλα είναι έτοιμα για το οριστικό ξεκαθάρισμα του θέματος των κόκκινων δανείων. Σύμφωνα με το δημοσίευμα του Έθνουςστις 2/6, με τίτλο "Σωσίβιο το νέο σχέδιο ρύθμισης των κόκκινων δανείων", που απηχεί τις απόψεις και εκφράζει ανοικτά τις επιθυμίες κυβέρνησης και τραπεζών...

 "εντός Ιουλίου θα τεθεί σε εφαρμογή το σχέδιο για τη ρύθμιση των «κόκκινων δανείων», το οποίο θα γίνει υποχρεωτικό από την 1η Ιανουαρίου του ερχόμενου έτους. Κεντρικό ρόλο στη ρύθμιση των οφειλών θα παίξουν ο «συνεργάσιμος δανειολήπτης» καθώς και οι «εύλογες» δαπάνες διαβίωσης.

Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει έως τώρα γνωστά, όταν ο δανειολήπτης προσφύγει στην τράπεζα για την διευθέτηση των οφειλών του, το πιστωτικό ίδρυμα θα εξετάζει το οικονομικό προφίλ του, όπως επίσης το είδος του δανείου που έχει λάβει αλλά και τις πάγιες δαπάνες διαβίωσής του.

Με βάση όλα τα παραπάνω θα προτείνονται τρεις λύσεις: 

1. Βραχυπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης δανείων. H διάρκεια της εν λόγω ρύθμισης δεν ξεπερνά τα 5 έτη. Επί της ουσίας αφορά στην πληρωμή τόκων κατά τη διάρκεια της βραχυπρόθεσμης περιόδου, τη μειωμένη καταβολή της τοκοχρεολυτικής δόσης - κατά την ίδια χρονική περίοδο -, ενώ παρέχεται περίοδος χάριτος, αναβολή πληρωμής δόσης ή δόσεων, τακτοποίηση του υπολοίπου που βρίσκεται σε καθυστέρηση καθώς και κεφαλαιοποίηση των καθυστερήσεων.

2. Μακροπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης. Η διάρκειά τους ξεπερνά τα πέντε χρόνια και αφορούν στην μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου, αλλαγή τύπου επιτοκίου (π.χ. από κυμαινόμενο σε σταθερό), «σπάσιμο» του δανείου στα δύο. Στο πρώτο μέρος προβλέπεται εμπράγματη εξασφάλιση δανείου για το οποίο ο δανειολήπτης πληρώνει τη δόση, και στο δεύτερο μέρος, δεν θα υπολογίζονται οι τόκοι για χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί με την Τράπεζα. Για το ποσό αυτό, ο δανειολήπτης θα επαναξιολογηθεί.

3. Λύσεις οριστικής διευθέτησης

-Εθελοντική παράδοση ενυπόθηκου δανείου. Μετατροπή σε χρηματοδοτική μίσθωση, με την οποία ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα και υπογράφει μία σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, για ελάχιστη χρονική διάρκεια, που είναι συνήθως τα 5 χρόνια.

-Πώληση και ενοικίαση. Ο δανειολήπτης, μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου, είτε στην τράπεζα, είτε σε τρίτο (άλλο ίδρυμα, άλλον αγοραστή, Κρατική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων κ.λπ.) αποπληρώνοντας μέρος ή το σύνολο του δανείου. Η συμφωνία μπορεί να συνοδεύεται με παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο για κάποια ελάχιστη χρονική διάρκεια, έναντι μισθώματος. Συνήθως, προβλέπεται μία ελάχιστη περίοδος 3 ετών.

-Mεταβίβαση του δανείου σε άλλη τράπεζα. Αντικατάσταση του παλαιού δανείου με νέο, μικρότερου υπολοίπου. Διαχείριση σε εκκαθάριση στο πλαίσιο της πτωχευτικής διαδικασίας. Ρευστοποίηση εξασφαλίσεων για την ικανοποίηση της απαίτησης του ιδρύματος.

-Δικαστικές και νομικές ενέργειες, πέραν της ρευστοποίησης εξασφαλίσεων.

Είναι πράγματι σωσίβιο -για τους τραπεζίτες- το νέο σχέδιο ρύθμισης των κόκκινων δανείων.

Πλειστηριασμοί: δεν υπογράφουμε καμμία δήλωση νομιμοφροσύνης στο τραπεζικό παρακράτος.

δήλωση λύτρωσης ή δήλωση νομιμοφροσύνης και υποταγής ;

εισαγωγικά

Όπως είναι πια γνωστό σε όλους μας με το νέο νόμο για τους πλειστηριασμούς ακινήτων (4224/2013) επέρχεται πλήρης ανατροπή όσων ίσχυαν τα τελευταία χρόνια για τους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς. Η τελευταία νομική θέσπιση που έδινε ζωή έως την 31/12/2013 στο προηγούμενο καθεστώς ήταν ο νόμος Νόμος 4128-2013/ΦΕΚ Α (ΦΕΚ 51-2013) και η οποία έδοσε το τελευταίο φιλί ζωής στην προστασία των δανειοληπτών, παρέτεινε δηλαδή την απαγόρευση των πλειστηριασμών έως την 31/12/2013 με τους όρους και τις προϋποθέσεις των νόμων που ίσχυαν έως τότε

Αν ρίξουμε μια ματιά στο νομικό οπλοστάσιο που διέθετε κάθε οφειλέτης σε τρίτους (τράπεζες-ιδιώτες) προκειμένου να προστατεύσει την ακίνητη περιουσία του και συγκρίνουμε με όσα ο νέος αυτός νόμος θέσπισε, θα διαπιστώσουμε απλά ότι στόχος της νομοθετικής αυτής θέσπισης είναι η αρπαγή της ακίνητης περιουσίας των πολιτών. Μια αρπαγή που μεθοδεύτηκε εδώ και χρόνια με τρόπο δόλιο (μεθοδευμένη φτωχοποίηση, τοκογλυφία, κ.λπ.). πράγματα που έχουμε τονίσει κατ' επανάληψη σαν Δίκτυο Κοινωνικής Αλληλεγγύης Εξαρχείων. Για την ιστορία και μόνο παραθέτουμε ορισμένα κείμενά μας που σε "ανύποπτους" καιρούς προφήτευαν αυτό που επήλθε. Ας μην γελιόμαστε, ας μην παρηγοριόμαστε με τα περί δήθεν προστασίας της λαϊκής στέγης που διαλαλεί η κυβέρνηση. 

Για την ιστορία και μόνο δείτε τις ακόλουθες αναρτήσεις μας προκειμένου να παρακολουθήσετε ιστορικά την εξέλιξη του θέματος:

Μάϊος 2012: Διακήρυξη του Δικτύου Κοινωνικής Αλληλεγγύης Εξαρχείων-Νεάπολης-Μουσείου (http://dikaex.blogspot.gr/2012/05/blog-post_29.html)

Νοέμβρης 2012: Κατασχέσεις σπιτιών: Στη θύελα που έρχεται μόνο ανάχωμα ο αγώνας μας.(http://dikaex.blogspot.gr/2012/11/blog-post_11.html)

Νοέμβρης 2012:Υπερχρεωμένα νοικοκυριά: Οι εξαγγελίες του Χατζηδάκη παγίδα αλλά και ταφόπλακα στο νόμο Κατσέλη.(http://dikaex.blogspot.gr/2012/11/blog-post_441.html)

Αλλά και επισημάνσεις από άλλους παρατηρητές και δημοσιογράφους που δημοσιεύθηκαν στο blog μας προμήνυαν όσα επρόκειτο να συμβούν:

Ιούλιος 2013:Έλληνες μόλις χάσατε τα σπίτια σας! Ήρθαν ξένα funds να αγοράσουν τα δάνειά σας! (http://dikaex.blogspot.gr/2013/07/funds.html)

Ιούνιος 2013:Κατασχέσεις ακινήτων: Εταιρείες-κοράκια και funds πήραν θέση (http://dikaex.blogspot.gr/2013/06/funds.html)

Σε αυτά δε μπορώ να μην προσθέσω και την απογοήτευσή που εισέπραξα τη μέρα ψήφισης του νόμου 4224/2013. 

*****

Ιστορική αναδρομή

Ο πρώτος και ως τότε ο πιο φιλολαϊκός νόμος (Ν. 3714/2008) για την προστασία των δανειοληπτών από τους αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ψηφίσθηκε το 2008 και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 231/7.11.2008 φέρων την υπογραφή των τότε υπουργών της Νέας Δημοκρατίας: 

Π. ΠΑΥΛΟΠΟΥΛΟΣ, ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ 

Γ. ΑΛΟΓΟΣΚΟΥΦΗΣ, ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ

Χ. ΦΩΛΙΑΣ, ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ 

Φ. ΠΑΛΛΗ−ΠΕΤΡΑΛΙΑ, ΑΠΑΣΧΟΛΗΣΗΣ ΚΑΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΗΣ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ 

Σ. ΧΑΤΖΗΓΑΚΗΣ, ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ.

Ο νόμος αυτός προβλέποντας όσα θα επακολουθήσουν λόγω της διεθνούς "κρίσης" περιείχε διατάξεις-ανάχωμα τόσο στις αρπαχτικές ορέξεις των τραπεζών αλλά και όσων "επενδυτών" του real estate περίμεναν στη γωνία τη "μεγάλη ευκαιρία". Κυρίως περιείχε διατάξεις που κατοχύρωναν τον δανειολήπτη κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού (διεξαγωγή του πλειστηριασμού αποκλειστικά στα ειρηνοδικεία συγκεκριμένες μέρες και ώρες (κάθε Τετάρτη 15.00 έως 17.00 (δείτε εδώ) και απαγόρευση διεξαγωγής πλειστηριασμών με τιμή εκκίνησης κάτω από την αντικειμενική αξία.

Το επόμενο βήμα ήταν ο Νόμος Παπαθανασίου το 2009  που κατοχύρωνε την απαγόρευση διεξαγωγής του πλειστηριασμού για οφειλές κάτω από 200.000 ευρώ καλύπτοντας έτσι όλη την ακίνητη περιουσία του δανειολήπτη. Βέβαια αυτή η πρωτοβουλία Παπαθανασίου είχε έντονο προεκλογικό χρώμα και κυρίως ήταν μια παροχή προς τη μεσαία τάξη των εμπορο-βιοτεχνών. Κάλυψε όμως επαρκώς τη λαϊκή περιουσία από τις αρπαχτικές διαθέσεις των τραπεζών. Στην ουσία ήταν Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου την οποία οι τότε 4 μεγαλύτερες τράπεζες απεδέχθησαν χωρίς επυφυλλάξεις.  Αυτά τα πλεονεκτήματα υπέρ των δανειοληπτών καταργήθηκαν σε μια νύχτα με τον τελευταίο νόμο. 

Τώρα η προστασία της δικαστικής εξουσίας ενώπιον της οποίας πρέπει να γίνεται ο πλειστηριασμός υπάρχουν πιέσεις από την τρόϊκα να καταργηθεί τόσο για απαιτήσεις του δημοσίου όσο και για απαιτήσεις τρίτων (τράπεζες, ιδιώτες, κ.λπ.) με την τηλεγραφική διαταγή της τρόΙκας ΝΑ ΑΠΛΟΥΣΤΕΥΘΟΎΝ ΟΙ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ των ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΩΝ, διαταγή που περιλαμβάνει και το αίτημα να ξεινούν οι πλειστηριασμοί χωρίς τη δέσμευση της τιμής της αντικειμενικής αξίας. Μάλιστα κυκλοφορεί σαν φήμη ότι το δημόσιο θα διεξάγει τους πλειστηριασμούς διαδικτυακά!!!

Το 2010 ψηφίσθηκε ο νόμος 3869/2010 γνωστός και ως νόμος Κατσέλη, που σαφώς έβαζε μερική ταφόπλακα στο νόμο Χατζηγάκη (του 2008), περιορίζοντας την προστασία σε όσους ήθελαν να ενταχθούν στον νόμο αυτό, μόνο στην κύρια κατοικία με τους γνωστούς κι' εδώ όρους όσον αφορά το ύψος της οφειλής και την αξία του ακινήτου.

Μέχρι και την 31/12/2013 αυτοί οι νόμοι λειτούργησαν συμπληρωματικά προστατεύοντας την πλειοψηφία των δανειοληπτών και ειδικά τη λαϊκή στέγη. Το φθινόπωρο του 2012 ο υπουργός ανάπτυξης Κ. Χατζηδάκης άρχισε να ψελλίζει, "ανώδυνα" για πολλά αυτιά τότε (καθότι περί άλλων τύρβαζε σύμπασα η αριστερά), κηρύγματα "περί ανάγκης μερικής απελευθέρωσης των πλειστηριασμών χάριν της "ανάπτυξης, της αναζωογόνησης του κατασκευαστικού τομέα της οικονομίας και της προστασίας των τραπεζών-δανειστών έναντι των κακοπληρωτών και των μπαταχτσήδων" (όλη η φράση σε εισαγωγικά). Έκτοτε πήραν το μήνυμα τα παπαγαλάκια και άρχισε η σχετική πλύση εγκεφάλου (θυμηθείτε τον γραμματέα-λαγό του υπουργείου του Χατζηδάκη, κ. Σκορδά) ώσπου φθάσαμε τον Ιούνιο του 2013 στην ψήφιση του νόμου 4161/2013. Ο νόμος 4161/2013 τροποποιούσε προς το χειρότερο το νόμο Κατσέλη και το κυριώτερο έστηνε μια μεγάλη παγίδα στους δανειολήπτες της στεγαστικής πίστης. Ήδη από το Νοέμβρη του 2012 είχαμε επισημάνει την εξέλιξη (http://dikaex.blogspot.gr/2012/11/blog-post_441.html) αυτή αλλά και τις παγίδες που έστηνε ο νόμος Χατζηδάκη, ο οποίος, ας το πούμε με την ευκαιρία, προετοίμαζε το επόμενο στάδιο, αυτό που τώρα βιώνουμε. 

Βλέπουμε λοιπόν ότι ο σχεδιασμός που άρχισε να υλοποιείται από τις πρώτες μέρες του μνημονίου, ήταν η αρπαγή της στέγης, η αρπαγή κάθε ακίνητης περιουσίας η οποία αντικατοπτρίζει συσσωρευμένη εργασία χρόνων και αποτελεί μνήμη ιστορική για κάθε πολίτη.

Τί ισχύει τώρα

Με το νέο καθεστώς η προστασία που παρέχει η κυβέρνηση στην ακίνητη περιουσία των πολιτών εκμηδενίζεται, για να μην πώ ότι αποτελεί μια τελευταία και μεγάλη παγίδα. Και αυτό σε σύγκριση με το νομικό καθεστώς του 2008 (δεν είχε φθάσει ακόμη το μνημόνιο) και με το νόμο Κατσέλη, οι συνθήκες της οικονομίας χειροτέρευσαν κατά πολύ αλλά και οι αντοχές των πολιτών έχουν εξαντληθεί. Πράγμα που μαρτυρεί με τον καλύτερο τρόπο την ύπαρξη προμελετημένου σχεδίου.

Η "προστασία" του νόμου 4224/2013 οι προϋποθέσεις και οι όροι που θέτει στον δανειολήπτη (πιο περιληπτικά δείτε εδώ) είναι έως σαδιστικές και μάλιστα η προστασία αυτή δεν είναι σίγουρο ότι θα παραταθεί μετά την 31/12/2014 όπως ο νόμος αυτός προβλέπει. Δηλαδή σε βάζουν να ενταχθείς στο νόμο (αν έχεις τις προϋποθέσεις) και αφού σου αρπάξουν μερικά από τα ελάχιστα χρηματικά ποσά που διαθέτεις (για να διατηρείται η "προστασία" πρέπει και να πληρώνεις κάθε μήνα τουλάχιστον το 10% των αποδοχών σου), τότε με ένα νέο νόμο ή μια υπουργική απόφαση θα αποσύρουν την προστασία που σου παρείχαν με κάποια πρόφαση ή και χωρίς αυτήν.

Αποτελεί εμπαιγμό, αποτελεί βάναυση προσπάθεια τρομοκράτησης, αποτελεί δουλική υποταγή το να αποδεχθεί κανείς τον νόμο αυτό και να υποβάλλει την λεγόμενη υπεύθυνη δήλωση. Συν τοις άλλοις θα αποτελεί  και εγνωσμένη εξαπάτηση γιατί είναι δεδομένες οι προθέσεις των δανειστών. Όσα έχουμε γράψει στο παρελθόν αλλά και πρόσφατα για το θέμα νομίζω ότι διαφωτίζουν πλήρως το σκηνικό. Το οποίο σκηνικό θα έπρεπε να το συνεκτιμήσει συνολικά η αριστερά, να ερμηνεύσει τα τεκταινόμενα και νάχει πάρει ξεκάθαρη θέση στο θέμα και όχι να τρέχει πίσω από τις εκάστοτε εξαγγελίες της κυβέρνησης. 

Θα έπρεπε η αριστερά στο σύνολό της ακαι ενωτικά να διατυπώσει μια ξεκάθαρη, ριζοσπαστική και φιλολαϊκή θέση για το θέμα των χρεών και των επαπειλούμενων κατασχέσεων-πλειστηριασμών αλλά και να να καταγγέλνει κάθε διατυπούμενη θέση και πρόθεση της κυβέρνησης στην ώρα της. Θα έπρεπε να μη συμβιβαστεί καθόλου με το πνεύμα και το γράμμα του νόμου Κατσέλη και των επόμενων νόμων, να διακηρύξει την απόλυτη αντίθεσή της σε κάθε πλειστηριασμό, αν πρώτα δεν θεσπιστεί η απομείωση (σεισάχθεια) των χρεών των πολιτών (τα οποία είναι δημιούργημα της κυβερνητικής πολιτικής και των τραπεζών). 

Όταν μάλιστα η ίδια η κυβέρνηση, διαφημίζοντας το psi plus και το κούρεμα του χρέους της άρπαξε με ληστρικό τρόπο τα αποθεματικά των ταμείων, τις καταθέσεις ΝΠΙΔ, ΝΠΔΔ, ιδρυμάτων κ.α., όταν η ίδια η κυβέρνηση κουρεύει τα χρέη της προς τους ιδιώτες (προμηθευτές, κ.λπ.) ή προς τους εργαζόμενούς της, η αριστερά θα έπρεπε να προβάλλει και να στηρίξει με όλες της τις δυνάμεις το δικαίωμα κάθε πολίτη να απαιτήσει κούρεμα των χρεών του τόσο προς το δημόσιο, όσο και προς τις τράπεζες. 

Το αίτημα της Σεισάχθειας (μερικής ή ολικής για κατηγορίες πολιτών) θα έπρεπε νάχει γίνει σημαία για την Αριστερά. Έγινε ; και αφού δεν έγινε γιατί δεν γίνεται σημαία η ανυπακοή στις βουλές του κράτους και των τραπεζών, γιατί δεν προβάλλεται έστω και τώρα το σύνθημα ΚΑΜΜΙΑ ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ, ΚΑΜΜΙΑ ΡΥΘΜΙΣΗ ΧΡΕΩΝ ΣΤΟ ΚΡΑΤΟΣ. Και στον αγώνα που προϋποθέτει το σύνθημα η αριστερά θα πρέπει να είναι στην πρώτη γραμμή, όχι απλά συμπαθούσα και κρυπτόμενη.

Δεν θα γίνουμε "συνεργάσιμοι δανειολήπτες".

Δεν θα περάσουμε από την τραπεζική κρισάρα της "οικονομικής αξιολόγησης".

Δεν θέλουμε την "προστασία" των νόμων της τραπεζικής κυβέρνησης.

Μόνη προστασία είναι ο αγώνας μας.

Δεν υπογράφουμε καμμία υπεύθυνη δήλωση προς τις τράπεζες. 

Δεν υπογράφουμε καμμία ρύθμιση χρεών στο κράτος κάτω από καθεστώς βίας και τρομοκρατίας.

Δεν υπογράφουμε καμμία δήλωση νομιμοφροσύνης στο τραπεζικό παρακράτος.

Θ.Α

μέλος του Δι.Κ.Α.Εξαρχείων και της Πρωτοβουλίας Πλειστηριασμοί-Stop

(το παρόν κείμενο εκφράζει και προσωπικές απόψεις μου που έχουν εκτεθεί πολλές φορές τόσο δημόσια -γραπτώς και προφορικώς - όσο και στις συλλογικότητες που μετέχω). Ακόμη πολλά κείμενα θέσεών μου συνδιαμορφώθηκαν μέσα στις συλλογικότητες αυτές με τη βοήθεια συναγωνιστών, ιδέες και σκέψεις των οποίων έχω υιοθετήσει. Κάτι που ισχύει και για πολλά κείμενα αναρτήσεων στο παρόν blog.