Στέγη: η θεία ...πρόνοια στη θέση του νόμου Κατσέλη

Οπως όλα δείχνουν ο νόμος Κατσέλη όπως μέχρι τώρα τον γνωρίζουμε θα παύσει να ισχύει  από το 2019. Ήδη κυκλοφορούν σενάρια  για τη θέσπιση ενός νέου νόμου που θα αλλάζει την όλη φιλοσοφία της προστασίας του δικαιώματος στη στέγαση. Η κυοφορία του νέου νόμου φαίνεται βασανιστική μιας και οι μεν θεσμοί  πιέζουν προς την πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών η δέ κυβέρνηση  πιεζόμενη από τις προεκλογικές ανάγκες εμφανίζεται να θέλει να επιβάλει μέσα από τις διατάξεις υου νέου νόμου την προστασία όσων πραγματικά έχουν αδυναμία να εκπληρώσουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις.

Το πεδίο της μάχης είναι γνωστό, τόχουμε δεί σε όλες τις μάχες που μέχρι τώρα δίνει αυτή η κυβέρνηση. Είναι σχεδόν σίγουρο ότι και αυτή η μάχη θα χαθεί όπως και τόσες άλλες, πλην όμως στις τωρινές συνθήκες ή κυβέρνηση μπορεί να είναι πιο αισιόδοξη ότι θα μειώσει τις επιπτώσεις αυτής της ήττας έχοντας το όπλο του περπλεονάσματος. Πεδίο δόξης λαμπρό για την κυρία Θεανώ που πέρα από τις διατροφικές μας ανάγκες θα αναλάβει να μας εξασφαλίσει χάρη στη θεία πρόνοια του υπερπλεονάσματος  ένα κεραμίδι στο κεφάλι μας.

Το σχέδιο που εκπονείται από κοινού με την τρόίκα των κόκκινων δανείων (κυβέρνηση, τράπεζες, θεσμοί) θα πατάει πάνω στα χνάρια του σχεδίου Εστία που από το επόμενο έτος έχει γίνει δεκτό από τον ESM να εφαρμοσθεί στην Κύπρο. Οι γενικές γραμμές αυτού του σχεδίου εκτέθηκαν σε προηγούμενη ανάρτηση (https://dikaex.blogspot.com/2018/11/blog-post_25.html)

Τα τρία πιο σημαντικά κριτήρια για να ενταχθεί κανείς στο Σχέδιο είναι τα εξής:

1. Η αγοραία (εμπορική) αξία της κύριας κατοικίας να μην υπερβαίνει τις 350 χιλ. ευρώ. Τα υπόλοιπα καθαρά περιουσιακά στοιχεία όλων των μελών του νοικοκυριού (π.χ. ακίνητα πέραν της πρώτης κατοικίας, μετοχές) να μην υπερβαίνουν το 80% της αξίας της κύριας κατοικίας (υπάρχει επίσης πλαφόν στις 250 χιλ. ευρώ).

2. Τα συνολικά εισοδήματα όλων των μελών της οικογένειας να μην υπερβαίνουν τα εξής όρια: 20 χιλ. ευρώ για μονήρη (μονομελή) νοικοκυριά, 35 χιλ. ευρώ για ζεύγος χωρίς εξαρτώμενα, 45 χιλ. ευρώ για ζεύγος με ένα εξαρτώμενο, 50 χιλ. ευρώ με δύο εξαρτώμενα, 55 χιλ. ευρώ με τρία εξαρτώμενα και 60 χιλ. ευρώ για ζεύγος με τέσσερα εξαρτώμενα και πάνω.

3. Ο δανειολήπτης να κριθεί βιώσιμος για αναδιάρθρωση από την τράπεζά του αλλά και από τον Κρατικό Φορέα

Αναλυτικά

Κριτήρια 1 και 2. Σημειώνουμε ότι το σχέδιο αναφέρεται στην Κύπρο. Ως εκ τούτου τόσο οι αξίες των ακινήτων όσο και τα ποσά των εισοδημάτων και καταθέσεων (κριτήριο 2) είναι εντελώς διαφορετικά από αυτά της χώρας μας όπου και τα τρία αυτά μεγέθη είναι κατά πολύ μικρότερα.

Όσον αφορά την αγοραία αξία  σύμφωνα με πληροφορίες το ύψος της αξίας της πρώτης κατοικίας θα κυμανθεί από τις 120.000 έως τις 160.000 ευρώ.  Είναι άγνωστο το συνολικό ύψος της αξίας όλων των ακινήτων πέρα από το οποίο θα υπάρχει απαγορευτικό ένταξης στο σχέδιο προστασίας. Γίνεται καθαρό ότι ακίνητα στις μεσοαστικές περιοχές. Πχ. αν  μιλάμε για την Αττική τέτοιες περιοχές είναι οι νεοαποκισθείσες  κυρίως λόγω της βιομηχανίας των δανείων της περασμένης εικοσαετίας(Μεσόγεια, 

χτυπάει η καμπάνα για τους μεγαλο-ο-φιλέτας: Από τον Σεπτέμβρη 2000 πλειστηριασμοί "συστημικών" μεγαλοοφειλετών.

πηγή: Καθημερινή
ΕΥΓΕΝΙΑ ΤΖΩΡΤΖΗ (Αύγουστος 2016)

Σύμφωνα με τα στοιχεία:το 2009 που είχαν γίνει 52.000 πλειστηριασμοί, το 2010 ορίστηκαν 48.000 πλειστηριασμοί, το 2011 44.000, το 2012 25.900, το 2013 19.200, το 2014 16.000, το πρώτο 7μηνο το 2015 7.000 και το πρώτο 7μηνο το 2016 ορίστηκαν 2.700 πλειστηριασμοί*.

Ραντεβού στα δικαστήρια για τους πρώτους πλειστηριασμούς ακινήτων δίνουν οι μη συνεργάσιμοι δανειολήπτες από τις 15 Σεπτεμβρίου**, ημέρα κατά την οποία ανοίγουν τα δικαστήρια, σηματοδοτώντας την έναρξη των πλειστηριασμών έπειτα από μια μακρά περίοδο απραξίας, που κορυφώθηκε το 2016, λόγω της αποχής των δικηγόρων, αλλά και της απεργίας των συμβολαιογράφων.

Οι τράπεζες έχουν έτοιμους ήδη τους φακέλους με τα πρώτα 2.000 ακίνητα που θα βγουν άμεσα στο σφυρί, με προοπτική ο αριθμός τους να φθάσει τα 5.000 τους αμέσως επόμενους μήνες. Στόχος των πρώτων πλειστηριασμών, όπως εξηγούν αρμόδια στελέχη, είναι να σταλεί μήνυμα προς δανειολήπτες που συστηματικά αποφεύγουν να συνεργαστούν με την τράπεζα ότι τα περιθώρια ανοχής έχουν εξαντληθεί και ότι η περίοδος χάριτος έχει παρέλθει. 

Οι πρώτοι πλειστηριασμοί, όπως εξηγούν, θα αφορούν μεγάλα ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ή 400.000 ευρώ, που βαρύνονται με δάνεια τα οποία έχουν βρεθεί στο «κόκκινο» εδώ και πάνω από δύο χρόνια. Πρόκειται για 2.000 περίπου κατοικίες, οι κάτοχοι των οποίων, παρά το γεγονός ότι σε αρκετές περιπτώσεις έχουν αποδεδειγμένα καταθέσεις σε άλλη τράπεζα, αρνούνται να συναινέσουν σε ρύθμιση της οφειλής τους ή ακόμη και να συνομιλήσουν με την τράπεζα. Είναι χαρακτηριστικό μάλιστα ότι ορισμένοι εξ αυτών, όπως υποστηρίζουν οι τράπεζες, δηλώνουν με προκλητικό τρόπο την άρνησή τους να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, εκμεταλλευόμενοι το καθεστώς «παγώματος» των πλειστηριασμών από τις τράπεζες που ίσχυσε επί πολλά χρόνια και ήρθη μόλις πρόσφατα.

Οι τράπεζες επιμένουν ότι δεν πρόκειται να μπουν στο στόχαστρο ευπαθείς ομάδες που βρίσκονται σε πραγματική αδυναμία να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους ή τα μικρά ακίνητα οικογενειών που δεν έχουν μεγάλη ή άλλη περιουσία. Σε καμία περίπτωση, όπως εξηγούν, δεν πρόκειται να σημειωθούν φαινόμενα όπως αυτά που συνέβησαν π.χ. στην Ισπανία, όπου μικροϊδιοκτήτες υποχρεώθηκαν να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους έπειτα από τους μαζικούς πλειστηριασμούς που πραγματοποίησαν οι τράπεζες. 

Στόχος είναι να σταλεί το μήνυμα σε όσους είναι σε θέση να συναινέσουν σε μια λύση ρύθμισης και παρ’ όλα αυτά έκαναν κατάχρηση της παρατεταμένης περιόδου «παγώματος» των πλειστηριασμών και όχι να θιγούν εκείνοι που αδυνατούν να αποπληρώσουν την οφειλή τους. Ενα μαζικό άλλωστε κύμα πλειστηριασμών δεν εξυπηρετεί ούτε τις τράπεζες, οι οποίες πρέπει να εγγράφουν μεγάλες ζημίες λόγω της πτώσης των εμπορικών αξιών.

Το «πάγωμα» των πλειστηριασμών αποτυπώνεται στα στοιχεία από τα δικαστήρια της χώρας, με βάση τα οποία το πρώτο επτάμηνο το 2016 ορίστηκαν μόλις 2.700 πλειστηριασμοί έναντι 7.000 το αντίστοιχο περυσινό επτάμηνο. Ο αριθμός τους παρουσιάζει σταθερή μείωση κάθε χρόνο και είναι χαρακτηριστικό ότι μετά το 2009 που είχαν γίνει 52.000 πλειστηριασμοί, ο αριθμός τους βαίνει συνεχώς μειούμενος. Ετσι, το 2010 ορίστηκαν 48.000 πλειστηριασμοί, το 2011 ορίστηκαν 44.000, το 2012 ορίστηκαν 25.900, το 2013 ορίστηκαν 19.200, το 2014 ορίστηκαν 16.000 και όλο το 2015 μόλις 8.700.

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα νούμερα αυτά περιλαμβάνουν τους πλειστηριασμούς του Δημοσίου και των ιδιωτών, ενώ αφορούν και σε επαναληπτικούς πλειστηριασμούς με συνέπεια τα ακίνητα τελικώς που εκπλειστηριάζονται κάθε χρόνο να είναι στην πραγματικότητα πολύ λιγότερα. Οι πλειστηριασμοί που έγιναν από τράπεζες είναι ουσιαστικά ελάχιστοι, αφού ακόμη και όταν έληξε η επίσημη προστασία, που είχε δοθεί με διαδοχικούς νόμους από το 2009, για μεγάλο χρονικό διάστημα ίσχυσε το άτυπο μορατόριουμ από τις τράπεζες, με συνέπεια η πλειονότητα των πλειστηριασμών που εκτελέστηκαν να είναι τελικά για λογαριασμό του Δημοσίου ή ιδιωτών.

Συμπληρωματικά: τα όσα αναφέρονται στο άρθρο συμφωνούν και με τα δικά μας συμπεράσματα. Παρακολουθώντας 5 χρόνια τα στατιστικά στοιχεία είχαμε καταλήξει ότι για τις τράπεζες άμεσος και πρωταρχικός στόχος ήταν τα ακίνητα "φιλέτα" και το κυνήγι όσων εκμεταλλεύονταν την συγκυρία.

Είναι εντυπωσιακό ότι για τα έτη 2014 και μετά οι πλειστηριασμοί που ορίζονταν ήταν υποπολλαπλάσιοι αυτών των προηγούμενων ετών (δείτε πιο πάνω). Είναι εντυπωσιακό γιατί από 1/1/2014 έπαυε η οριζόντια προστασία κάθε ακινήτου για οφειλές ανά περίπτωση έως 200.000 (νόμος Χατζηγάκη του 2008 που καταργήθηκε την 31/12/2013).

Μην ξεχνάμε ότι η κυβέρνηση Σαμαρά, μετρώντας το πολιτικό κόστος εν όψει εκλογών είχε παρέμβει για το "μάζεμα" του αριθμού των πλειστηριασμών. Όμως από το 2015 βλέπουμε ότι οι εξαγγελθέντες πλειστηριασμοί είναι κατά 84% μειωμένοι σε σχέση με το 2009 παρόλο που είχε καταργηθεί η οριζόντια προστασία και είχε "λοβοτομηθεί" ο νόμος Κατσέλη, ενώ παράλληλα αύξαναν με γεωμετρική πρόοδο τα "κόκκινα" δάνεια.
Παρακολουθώντας τους μέχρι σήμερα εξαγγελθέντες πλειστηριασμούς βλέπουμε ότι κατά κανόνα σε πρώτο πλάνο μπαίνουν μεγαλοοφειλέτες και φιλέτα. Εξ αυτού του γεγονότας εμπνευσθήκαμε τον τίτλο της ανάρτησης.

*Εχει αξία να δούμε πόσοι έγιναν από αυτούς που ορίστηκαν στα χρόνια 2010-2014. Από το 2015 παρακολουθώντας συστηματικά τη διαξαγωγή στα ειρηνοδικεία ο αριθμός των πλειστηριασμών που έγιναν θα πρέπει να είναι πολύ μικρός.

** To κείμενο της Καθημερινής δημοσιεύθηκε τον Αύγουστο του 2016. Το επικαλούμεθα μόνο για τη χρησιμότητα των στοιχείων του. Ο τίτλος της ανάρτησης της Καθημερινής είναι: Έτοιμοι 2000 πλειστηριασμοί.

Κόκκινα δάνεια"-Eξουδετερώστε τ’ «αρπακτικά»!

 

Της Βάλιας Μπαζού (από το «ΠΟΝΤΙΚΙ»).

Οι δανειολήπτες ν’ αγοράζουν το δάνειό τους όσο τα funds
Τις 80.000 πλησιάζουν οι διαδικτυακές υπογραφές που έχουν συγκεντρωθεί με αίτημα να δοθεί το δικαίωμα στους δανειολήπτες να ξεχρεώσουν τα δάνειά τους στην τιμή που θα τα αγόραζαν τα funds, πριν από τη διαδικασία πώλησής τους στα λεγόμενα και «αρπακτικά».

Η πρωτοβουλία της συγκέντρωσης υπογραφών είναι της δικηγόρου και μέλους του Avaaz Αριάδνης Νούκα, η οποία, όπως επισημαίνει στο κείμενο που έχει αναρτήσει στη διαδικτυακή πλατφόρμα, «ίσως είναι η τελευταία μας ευκαιρία να σταματήσουμε το μεγαλύτερο ξεπούλημα της ιδιωτικής περιουσίας στην Ελλάδα».

Το κείμενο με τις υπογραφές των πολιτών που θα παραδοθεί στον υπουργό Οικονομικών Ευκλείδη Τσακαλώτο και τον υπουργό Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού Γιώργο Σταθάκη αναφέρει: «Ως πολίτες, σας καλούμε να προστατεύσετε τα σπίτια και τις επιχειρήσεις μας από τα ξένα funds και να περάσετε άμεσα νόμο που θα υποχρεώνει τις τράπεζες να δίνουν πρώτα το δικαίωμα στους δανειολήπτες να ξεχρεώσουμε τα δάνειά μας στην τιμή που θα τα αγόραζαν τα funds -όπως έκανε πρόσφατα η Κύπρος. Αυτή είναι μια ευκαιρία να βάλετε τους Έλληνες πολίτες πάνω από τα συμφέροντα των αρπακτικών κερδοσκόπων».

Περίεργη παράλειψη
Η πρόβλεψη να έχει ο δανειολήπτης ή ο εγγυητής προτεραιότητα στην εξαγορά του δανείου πριν από τα funds ισχύει στην Κύπρο, όπου δίνεται η δυνατότητα στους δανειολήπτες να υποβάλουν οι ίδιοι, πριν από την απόφαση πώλησης του δανείου τους, πρόταση εξαγοράς στις τράπεζες εντός 45 ημερών. Παράλληλα έχει νομοθετηθεί και η υποχρέωση της τράπεζας να καλεί τον δανειολήπτη, πριν πουλήσει το δάνειό του, να του γνωστοποιεί την πώληση και να τον καλεί αν θέλει κι εκείνος να συμμετέχει στην αγορά του δανείου του.

Η πρόβλεψη αυτή δεν υπάρχει στον σχετικό νόμο που ψηφίστηκε στην Ελλάδα, με τη λογική ότι θα αποτελούσε ένα είδος κινήτρου προκειμένου ακόμα και εκείνοι που εξυπηρετούν τα δάνειά τους να σταματήσουν προκειμένου να μπορέσουν να επωφεληθούν από μια τέτοια πρόβλεψη. Και αυτό γιατί στις ρυθμίσεις δεν προβλέπεται μόνο η πώληση «κόκκινων» δανείων στα «αρπακτικά», αλλά και των εξυπηρετούμενων δανείων.

Όσοι ζητούν, πάντως, να δοθεί μια δεύτερη ευκαιρία στους δανειολήπτες, θέτουν και ένα ηθικό θέμα, που έχει να κάνει με την εξευτελιστική, όπως λένε, τιμή πώλησής των δανείων. Λένε, δηλαδή, εφόσον οι τράπεζες θα πουλήσουν σε κερδοσκοπικά funds τα «κόκκινα» δάνεια όσο-όσο, γιατί να μη δοθεί «πρώτα το δικαίωμα στους Έλληνες πολίτες να ξεχρεώσουμε οι ίδιοι τα δάνειά μας στις εξευτελιστικές τιμές που θα πωλούνταν στα funds». Και το υποστηρίζουν αυτό επισημαίνοντας ότι έτσι κι αλλιώς οι τράπεζες θα κερδίσουν ό,τι ακριβώς θα κέρδιζαν από τη συναλλαγή τους με τα «αρπακτικά», με μόνη διαφορά ότι η περιουσία θα παραμείνει στους σημερινούς ιδιοκτήτες.

Μπιρ-παρά

Το πώς θα καθοριστούν οι τιμές πώλησης των «κόκκινων» δανείων από τα κερδοσκοπικά funds και τις τράπεζες είναι το μεγάλο ζητούμενο. Η πρακτική, όμως, σε άλλες χώρες δείχνει ότι πράγματι οι τιμές είναι εξευτελιστικές. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε έκθεση που είχε παρουσιάσει το 2015 η Deloitte, μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες παροχής συμβουλευτικών, λογιστικών και φορολογικών υπηρεσιών, σχετικά με τις τιμές που προσφέρουν τα «αρπακτικά» για την αγορά δανείων στις χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, οι τιμές είναι πέρα από κάθε λογική. Σύμφωνα με την έρευνα, στη Ρουμανία καταναλωτικά δάνεια πουλήθηκαν στο 6% έως 10% της ονομαστικής αξίας τους, στην Ουγγαρία στο 12%-15% της αξίας τους, στην Τσεχία και τη Σλοβακία έναντι 19%-21%, ενώ στην Πολωνία τα καταναλωτικά δάνεια πουλήθηκαν μεταξύ 11% και 14% της ονομαστικής και τα επιχειρηματικά δάνεια έναντι 6% με 10% της ονομαστικής αξίας τους.

Τα «κόκκινα» δισεκατομμύρια
Σύμφωνα με την έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια φτάνουν το 45% και σε απόλυτα μεγέθη τα 108,6 δισ. ευρώ, που αποτελεί το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη μετά την Κύπρο.

Στον τομέα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων το ποσοστό μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων φθάνει στο 67%, στα στεγαστικά στο 42% και στα καταναλωτικά στο 55%.
Ο στόχος που έχει τεθεί είναι στο επίπεδο των τεσσάρων συστημικών τραπεζών ως το 2019 τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα να έχουν μειωθεί κατά 40% ή 41 δισ. ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει τα «κόκκινα» δάνεια να μειώνονται κατά 13 με 14 δισ. ευρώ τον χρόνο για την επόμενη 3ετία.

Σύμφωνα πάντα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, σε funds αναμένεται να μεταβιβαστούν δάνεια ύψους 5,4 δισ. ευρώ, που αντιστοιχούν στο 5% των «κόκκινων» δανείων, ενώ σε ό,τι αφορά τους πλειστηριασμούς, σύμφωνα με την ΤτΕ, σε τροχιά ρευστοποίησης θα βρεθεί το 7% των καθυστερούμενων οφειλών, που αντιστοιχεί σε δάνεια ύψους 7,6 δισ. ευρώ.

Πώληση κόκκινων δανείων: Οι νέες ρυθμίσεις για την πώλησή τους και για τις εταιρίες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις

Περιληπτικά.
Προστασία από πώληση σε ξένα funds μόνο των κόκκινων δανείων τα οποία είναι συνδεδεμένα με προσημείωση ή υποθήκη πρώτης κατοικίας

Το πολυνομοσχέδιο που ψηφίστηκε στις 22/5/2016 από τη Βουλή προβλέπει την προστασία από την πώληση σε ξένα funds μόνο* των κόκκινων δανείων τα οποία είναι συνδεδεμένα με προσημείωση ή υποθήκη πρώτης κατοικίας, αντικειμενικής αξίας έως 140.000 ευρώ καθώς και εκείνων που έχουν την εγγύηση του Ελληνικού Δημόσιου.

Συγκεκριμένα προβλέπει ανεξαρτήτως της κατηγορίας του δανείου, δηλαδή όχι μόνο τα στεγαστικά δάνεια αλλά και τα καταναλωτικά δάνεια, τα επισκευαστικά δάνεια, τα δάνεια ελεύθερων επαγγελματιών, εμπόρων, αγροτών, καθώς και τα δάνεια μικρών και μικρομεσαίων επιχειρήσεων, που έχουν διασφάλιση σε πρώτη κατοικία, με αντικειμενική αξία μέχρι 140.000 ευρώ (και χωρίς κάποιο εισοδηματικό κριτήριο προστατεύονται από την πώληση έως και το 2018).

Τα κόκκινα δάνεια θα μπορούν να πωλούνται υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης και ο εγγυητής έχουν προσκληθεί με εξώδικη πρόσκληση 12 μήνες πριν από την έναρξη της διαδικασίας πώλησης για να διακανονίσουν τις οφειλές με βάση γραπτή πρόταση με συγκεκριμένους όρους αποπληρωμής, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας της ΤτΕ.
Πιο αναλυτικά διαβάστε στη συνέχεια: Άρθρο 3-Συμβάσεις πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων από συμβάσεις δανείων και πιστώσεων
 

Διαβάστε παρακάτω όλες τις σχετικές διατάξεις του πολυνομοσχεδίου οι οποίες είναι τροποποιητικές/συμπληρωματικές προηγούμενων σχετικών διατάξεων

"ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε'
ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΔΙΑΤΑΞΕΩΝ 4354/2015 (Α'176)- ΕΘΝΙΚΗ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΟΥ ΙΔΙΩΤΙΚΟΥ ΧΡΕΟΥΣ- ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

ΥΠΟΚΕΦΑΛΑΙΟ Α'
Αντικατάσταση διατάξεων του ν. 4354/2015 (Α' 176)

Άρθρο 70
1.Τα άρθρα 1, 2 και 3 του ν. 4354/2015 (Α' 176) αντικαθίστανται ως εξής:

«Άρθρο 1-Εταιρίες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (Ε.Δ.Α.Δ.Π.) και Εταιρίες Απόκτησης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (Ε.Α.Α.Δ. Π.)

Ι.α. Η διαχείριση των απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις που χορηγούνται ή έχουν χορηγηθεί από πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα εκτός των αναφερόμενων στην περ. δ της παρ. 5 του άρθρου του ν. 4261/2014 (Α'107) ανατίθεται αποκλειστικά:

αα) σε ανώνυμες εταιρίες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, ειδικού και αποκλειστικού σκοπού, υπό την επιφύλαξη της παρ. 20, που εδρεύουν στην Ελλάδα και

ββ) σε εταιρίες που εδρεύουν σε κράτος μέλος του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ), με οποιοδήποτε νομικό τύπο αποδεκτό για ιδρύματα που διέπονται από τις διατάξεις της Οδηγίας 2013/36 (EEL 176/338/27.06.2013) και με την προϋπόθεση ότι έχουν εγκατασταθεί νόμιμα στην Ελλάδα μέσω υποκαταστήματος με σκοπό την διαχείριση απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις, με την επιφύλαξη των διατάξεων της ανωτέρω Οδηγίας, καθώς και της Οδηγίας 2004/39 (EEL 145/2004), και της περίπτωση δ της παρούσας παραγράφου.

Οι παραπάνω εταιρίες λαμβάνουν ειδική άδεια από την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και εποπτεύονται για τη συμμόρφωση προς τις διατάξεις του παρόντος νόμου από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Οι εταιρίες αυτές καταχωρούνται σε ειδικά Μητρώα του Γενικού Εμπορικού Μητρώου (ΓΕΜΗ) και διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος νόμου και συμπληρωματικά από τις διατάξεις του κ.ν. 2190/1920 (Α' 37) για τις ανώνυμες εταιρίες.

β. Η μεταβίβαση απαιτήσεων από πιστώσεις και δάνεια που έχουν χορηγήσει ή χορηγούν πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα πλην της περ. δ της παρ. 5 του άρθρου 2 του ν. 4261/2014 (Α' 107), μπορεί να λάβει χώρα μόνο λόγω πώλησης, δυνάμει σχετικής έγγραφης συμφωνίας, σύμφωνα και με τα όσα προβλέπονται στο άρθρο 3, και αποκλειστικά και μόνο προς:

αα) ανώνυμες εταιρίες που σύμφωνα με το καταστατικό τους μπορούν να προβαίνουν σε απόκτηση από δάνεια και πιστώσεις, εδρεύουν στην Ελλάδα και καταχωρίζονται στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο (ΓΕΜΗ).

ββ) εταιρίες που έχουν έδρα στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο, με νομικό τύπο αποδεκτό για ιδρύματα που διέπονται από τις διατάξεις της Οδηγίας 2013/36 (EEL 176/338/27.06.2013), οι οποίες έχουν τη διακριτική ευχέρεια να εγκαθίστανται στην Ελλάδα μέσω υποκαταστήματος, και

γγ) σε εταιρίες που έχουν έδρα σε τρίτες χώρες, υπό την επιφύλαξη διατάξεων της ενωσιακής νομοθεσίας, υπό την προϋπόθεση ότι:

γγα) Η έδρα τους δεν βρίσκεται σε κράτος που έχει προνομιακό φορολογικό καθεστώς, όπως αυτό προσδιορίζεται στις εκάστοτε κανονιστικές πράξεις που εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις των παρ. 6 και 7 του άρθρου 65 του ν. 4172/2013 (Α' 167) και

γγβ) Η έδρα τους δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο κράτος, όπως αυτό προσδιορίζεται στις εκάστοτε κανονιστικές πράξεις που εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 65 του ν. 4172/2013,

γ. Η πώληση των παραπάνω απαιτήσεων είναι ισχυρή μόνο εφόσον έχει υπογράφει συμφωνία ανάθεσης διαχείρισης μεταξύ εταιρίας απόκτησης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις και εταιρίας διαχείρισης απαιτήσεων που αδειοδοτείται και εποπτεύεται κατά τον παρόντα νόμο από την Τράπεζα της Ελλάδος. Η προϋπόθεση αυτή οφείλει να πληρούται και σε κάθε περαιτέρω μεταβίβαση. Τα δικαιώματα που απορρέουν από τις μεταβιβαζόμενες λόγω πώλησης απαιτήσεις δύνανται να ασκούνται μόνο μέσω των εταιριών διαχείρισης της παρούσας παραγράφου. Οι μεταβιβαζόμενες απαιτήσεις από δάνεια και πιστώσεις λογίζονται ως τραπεζικές και μετά τη μεταβίβασή τους. Οι εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων ευθύνονται για όλες τις υποχρεώσεις απέναντι στο Δημόσιο και σε τρίτους, οι οποίες βαρύνουν τις εταιρίες απόκτησης απαιτήσεων και απορρέουν από τις μεταβιβαζόμενες απαιτήσεις.

δ. Οι διατάξεις του παρόντος δεν επηρεάζουν την εφαρμογή των διατάξεων των ν. 3156/2003 (Α' 157), ν. 1905/1990 (Α' 147), ν. 1665/1986 (Α' 194), ν. 3606/2007 (Α' 195) καιν. 4261/2014 (Α' 107).

2.Η αίτηση χορήγησης άδειας για τις εταιρίες της περ. α' της παρ. 1 του παρόντος άρθρου πρέπει να συνοδεύεται από τα ακόλουθα έγγραφα:

α) το καταστατικό της εταιρίας και όλες τις τροποποιήσεις,

β) την ταυτότητα των φυσικών και νομικών προσώπων που κατέχουν άμεσα ή έμμεσα, ήτοι ασκώντας έλεγχο όπως αυτό ορίζεται στο στοιχείο (34) της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 4261/2014 διά ενδιάμεσων νομικών προσώπων, ποσοστό ή δικαιώματα ψήφου ίσα ή μεγαλύτερα από 10% στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρίας,

γ) την ταυτότητα των νομικών και φυσικών προσώπων που, ακόμη και αν δεν καταλαμβάνονται από την προηγούμενη περίπτωση, ασκούν έλεγχο επί της εταιρίας, μέσω έγγραφης ή άλλης συμφωνίας ή δια κοινών πράξεων, κατά την έννοια της παραγράφου 5 του άρθρου 23 του ν. 4261/2014, 

δ) την ταυτότητα των μελών του διοικητικού συμβουλίου ή των διοικούντων, 

ε) ερωτηματολόγια συμπληρωμένα από τα πρόσωπα των περιπτώσεων β), γ) και δ), για την αξιολόγηση των κριτηρίων ικανότητας και καταλληλόλητας, όπως αυτά καθορίζονται με απόφαση που εκδίδεται από την Τράπεζας της Ελλάδος, 

στ) την οργανωτική δομή και εσωτερικές καταγεγραμμένες διαδικασίες της εταιρίας,
ζ) το επιχειρηματικό πλάνο της εταιρίας,
η) εμπεριστατωμένη έκθεση στην οποία καταγράφονται διεξοδικά οι βασικές αρχές και μέθοδοι που θα διασφαλίζουν την επιτυχή αναδιάρθρωση δανείων. Η έκθεση πρέπει να παρουσιάζει μεθόδους αναδιάρθρωσης οφειλών εναλλακτικές της αναγκαστικής εκτέλεσης, στο πλαίσιο του Κώδικα Δεοντολογίας (Β' 2289/2014), καθώς και σύμφωνα με το άρθρο 28 της Οδηγίας 2014/17 (EEL 60/2014), να περιλαμβάνει σαφή κριτήρια για την εκτίμηση της καταλληλότητας των εναλλακτικών επιλογών αναδιάρθρωσης, κριτήρια για την εκτίμηση της μέγιστης δυνατότητας αποπληρωμής των δανειοληπτών που είναι φυσικά πρόσωπα, λαμβάνοντας υπόψη και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που τυχόν τα κατηγοριοποιούν σε κοινωνικά ευπαθείς ομάδες, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 2 του Κώδικα Δεοντολογίας (Β' 2289/2014)) όπως εκάστοτε ισχύει. 

θ) οποιοδήποτε επιπρόσθετη πληροφορία ή στοιχείο που η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί σημαντικό για την αξιολόγηση της αίτησης.

3.Οι μετοχές των ανώνυμων εταιριών της περ. α της παρ. 1 του παρόντος άρθρου είναι ονομαστικές

4.Η Τράπεζα της Ελλάδος χορηγεί την άδεια της παραγράφου 1 του παρόντος μέσα σε αποκλειστική προθεσμία είκοσι (20) εργάσιμων ημερών από την επομένη της υποβολής της σχετικής αίτησης ή σε περίπτωση που η αίτηση είναι ελλιπής, μέσα σε είκοσι (20) ημέρες από την υποβολή των επιπρόσθετων πληροφοριών, στοιχείων ή εγγράφων που απαιτούνται. Προηγείται απλή γνώμη τριμελούς Επιτροπής, της οποίας η σύνθεση, σύσταση και οι λοιπές λεπτομέρειες για τη λειτουργία της, καθορίζονται με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού, και Οικονομικών. Η Τράπεζα της Ελλάδος διαβιβάζει άμεσα το φάκελο της αίτησης με συνοπτικό σημείωμα στην Επιτροπή, η οποία διαβιβάζει τη γνώμη της μέσα σε δέκα (10) εργάσιμες ημέρες από την επομένη της υποβολής της σχετικής αίτησης με πλήρη φάκελο. Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία του προηγούμενου εδαφίου, η Τράπεζα της Ελλάδος εκδίδει την απόφασή της εντός της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου και χωρίς τη γνώμη της Επιτροπής. Τα πρακτικά των συνεδριάσεων της τριμελούς Επιτροπής είναι εμπιστευτικά και οι συνεδριάσεις της Επιτροπής είναι μυστικές.

5.Η Τράπεζα της Ελλάδος χορηγεί άδεια εφόσον, διαπιστώσει ότι:
α. Η εταιρία είναι σε θέση να συμμορφωθεί πλήρως με τις διατάξεις του παρόντος νόμου,

β. τα πρόσωπα των περ. β), γ) και δ) της παρ. 2 του παρόντος έχουν καλή φήμη, επαρκή γνώση, ικανότητες και εμπειρία να ασκούν την αρμοδιότητά τους και να πληρούν τα κριτήρια της ικανότητας και της καταλληλότητας τους, όπως αυτά καθορίζονται από τη σχετική απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος, γ. η εταιρία διαθέτει οργανωτική δομή και εσωτερικές διαδικασίες που της επιτρέπουν να παρέχει υπηρεσίες σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου, δ. το επιχειρηματικό πλάνο λειτουργιών και στόχων της εταιρίας παραθέτει αναλυτικά τις προγραμματισμένες της δράσεις, τη στρατηγική της και τους διαθέσιμους πόρους της.

ε. δεν υφίστανται επαγγελματικές ή συγγενικές σχέσεις μεταξύ των προσώπων των περιπτώσεων β), γ) και δ) της παρ. 2 και οποιωνδήποτε άλλων προσώπων που κατέχουν υψηλά πολιτικά αξιώματα ή υψηλές διοικητικές θέσεις στην εποπτεύουσα αρχή, ώστε να παρεμποδίζεται η αποτελεσματική διεξαγωγή εποπτείας.

6.Η Τράπεζα της Ελλάδος αρνείται αιτιολογημένα τη χορήγηση της απαιτούμενης άδειας σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου, αν διαπιστώσει ότι η εταιρία δεν πληροί τα κριτήρια που καθορίζονται στο παρόν άρθρο και ενημερώνει προς τούτο την αιτούσα εταιρία.

7.Η Τράπεζα της Ελλάδος διατηρεί στην επίσημη ιστοσελίδα της πλήρως ενημερωμένο κατάλογο με όλες τις αδειοδοτημένες εταιρίες δυνάμει των διατάξεων του παρόντος.

8.Σε περίπτωση που φυσικό ή νομικό πρόσωπο:
α. προτίθεται να αποκτήσει ή να διαθέσει άμεσα ή έμμεσα ειδική συμμετοχή σε εταιρία διαχείρισης απαιτήσεων, ή

β. προτίθεται να αυξήσει ή να μειώσει άμεσα ή έμμεσα την ειδική συμμετοχή του, όπως αυτή ορίζεται στο στοιχείο (33) της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 4261/2014, σε εταιρία διαχείρισης απαιτήσεων, ώστε η αναλογία των δικαιωμάτων ψήφου ή του κεφαλαίου που κατέχει, άμεσα ή έμμεσα, να φτάσει ή να υπερβεί ή να μειωθεί κάτω από το δέκα (10%), το είκοσι (20%), το τριάντα (30%) ή το πενήντα τοις εκατό (50%) του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρίας ή ώστε η εταιρία να καταστεί ή να παύσει να είναι θυγατρική του, οφείλει να γνωστοποιεί στην Τράπεζα της Ελλάδος το ύψος της συμμετοχής που θα προκύψει από τη μεταβολή αυτή,

H Τράπεζα της Ελλάδος μέσα σε δύο (2) μήνες από την ημερομηνία της κατά το προηγούμενο εδάφιο γνωστοποίησης πρόθεσης εξαγοράς ή της αύξησης της ειδικής συμμετοχής, δύναται να μην επιτρέψει την εν λόγω εξαγορά, εάν υπό το πρίσμα της ανάγκης διασφάλισης της ορθής και συνετούς διοίκησης της εταιρίας κρίνει αιτιολογημένα ως ακατάλληλα οποιοδήποτε από τα πρόσωπα του προηγούμενου εδαφίου, ενώ αν επιτρέψει την εν λόγω αγορά, δύναται να ορίσει προθεσμία ή και όρους για την υλοποίησή της.

9.Αν η Τράπεζα της Ελλάδος διαπιστώσει αιτιολογημένα ότι η ίδρυση της εταιρίας ή η εξαγορά συμμετοχής σε αυτήν υποκρύπτει ή αποσκοπεί στη νομιμοποίηση εσόδων από εγκληματική δραστηριότητα, τότε:

α) αρνείται τη χορήγηση της άδειας του παρόντος νόμου ή
β) δεν επιτρέπει την απόκτηση ή την αύξηση ειδικής συμμετοχής κατά την παράγραφο 8.

10.Αν εταιρία που αδειοδοτείται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου αποφασίσει να τερματίσει τις δραστηριότητές της, εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις του ν. 2190/ 1920 (Α' 37).

11.Η Τράπεζα της Ελλάδος δύναται με απόφασή της να αναστείλει τη χορηγηθείσα άδεια σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου σε εταιρίες της περίπτωσης α της παρ. 1 του παρόντος άρθρου, όταν:

α. σταθμίζοντας την βαρύτητα των παραβάσεων που προβλέπονται στην παράγραφο 13 του παρόντος άρθρου, αποφασίσει να μην προχωρήσει σε ανάκληση της άδειας,

β. διαπιστώσει παράβαση των διατάξεων του παρόντος νόμου ή των αποφάσεων της Τράπεζας της Ελλάδος

Εφόσον η Τράπεζα της Ελλάδος εκδώσει απόφαση που διατάσσει την αναστολή της άδειας λειτουργίας, προβαίνει ταυτόχρονα σε έγγραφες συστάσεις προς την εταιρία και θέτει εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τους τρεις (3) μήνες από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απόφασης αναστολής. Εντός της ως άνω προθεσμίας η Εταιρία Διαχείρισης ενημερώνει την Τράπεζα της Ελλάδος αναφορικά με τη συμμόρφωσή της προς τις συστάσεις του προηγούμενου εδαφίου.

Κατά την περίοδο αναστολής λειτουργίας, η Εταιρία Διαχείρισης μπορεί να προβαίνει σε δραστηριότητες που της επιτρέπονται ρητώς από τη σχετική απόφαση αναστολής λειτουργίας της Τράπεζας της Ελλάδος.

12.Εάν η Τράπεζα της Ελλάδος:
α. διαπιστώσει ότι η εταιρία συμμορφώθηκε με τις συστάσεις του δεύτερου εδαφίου της περ. β της παραγράφου 11 του παρόντος άρθρου, ανακαλεί την πράξη περί αναστολής της άδειας και ενημερώνει γραπτώς την εταιρία, β. διαπιστώσει ότι η εταιρία δεν συμμορφώθηκε πλήρως με τις συστάσεις του δεύτερου εδαφίου της περ. β της παραγράφου 11, είτε παρατείνει την περίοδο αναστολής της άδειας και προβαίνει σε νέες συστάσεις είτε ενεργοποιεί την διαδικασία ανάκλησης της άδειας.

13.α. Η Τράπεζα της Ελλάδος δύναται να ανακαλέσει τη, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου, χορηγηθείσα άδεια, εάν η εταιρία:
αα. εξασφάλισε την άδεια βάσει ψευδών ή παραπλανητικών στοιχείων ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρων 1 έως 3, ή δολίως υπέβαλε, γνωστοποίησε ή άλλως δημοσιοποίησε με οποιονδήποτε τρόπο ψευδείς ή παραπλανητικές πληροφορίες ή ψευδή ή παραπλανητικά στοιχεία ή έντυπα,

ββ. δεν πληροί πλέον τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες χορηγήθηκε η άδεια λειτουργίας της,

γγ. έχει διαπράξει παραβάσεις του παρόντος νόμου ή των αποφάσεων που εκδόθηκαν από την Τράπεζα της Ελλάδος ή αυτών που εκδίδονται βάσει του παρόντος νόμου.

δδ. χρησιμοποιείται ως μέσο για νομιμοποίηση εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδοτεί εγκληματικές δραστηριότητες,

εε. έχει υποπέσει σε άλλη παράβαση που προβλέπει ως κύρωση την ανάκληση της άδειάς της, σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας,

στστ. παρακωλύει με οποιοδήποτε τρόπο τον εποπτικό έλεγχο της Τράπεζας της
Ελλάδος,

ζζ. παραβιάζει διατάξεις νόμου ή αποφάσεις της Τράπεζας της Ελλάδος που αφορούν στην εποπτεία ή τον τρόπο λειτουργίας των Εταιριών Διαχείρισης, εφόσον τίθεται σε κίνδυνο η αποτελεσματική άσκηση εποπτείας.

ηη. επανειλημμένα δεν συμμορφώνεται με την έκθεση της περ. η της παρ. 2 του παρόντος άρθρου. Η Τράπεζα της Ελλάδος για τη διαπίστωση της παράβασης αυτής δε λαμβάνει υπόψη τις οδηγίες ή εντολές του δικαιούχου των απαιτήσεων προς την εποπτευόμενη Εταιρία Διαχείρισης.

θθ. δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις της περ. γ της παρ. 1 του παρόντος άρθρου.

β. Σε περίπτωση ανάκλησης χορηγηθείσας άδειας, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου, σε Εταιρία που λαμβάνει την άδεια της παρ. 20 του παρόντος, εφαρμόζεται αναλογικά το άρθρο 145 του ν. 4261/2014.

γ. Εταιρία της οποίας η άδεια έχει ανακληθεί, παραμένει υπό την εποπτεία της Τράπεζας της Ελλάδος μέχρις ότου ολοκληρωθεί η υλοποίηση του σχεδίου δράσης τερματισμού δραστηριοτήτων που έχει εγκριθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος, δ. Αν εταιρία του παρόντος νόμου παραβιάζει τις διατάξεις της παρούσας παραγράφου, η Τράπεζα της Ελλάδος δύναται, αφού προηγουμένως καλέσει την εταιρία σε ακρόαση, να της επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο, το οποίο δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες χιλιάδες (300.000) ευρώ.

14.Η Τράπεζα της Ελλάδος εποπτεύει τις δραστηριότητες των εταιριών που αδειοδοτεί με στόχο τη διασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας στη χώρα σύμφωνα με το άρθρο 55 Α του Καταστατικού της (ν. 3424/1927, Α' 298).

15.α. Κάθε Εταιρία που αδειοδοτείται από την Τράπεζα της Ελλάδος και διαχειρίζεται απαιτήσεις από δάνεια και πιστώσεις, οφείλει να διατηρεί ανά πάσα στιγμή ελάχιστο ολοσχερώς καταβληθέν μετοχικό κεφάλαιο ύψους εκατό χιλιάδων (100.000) ευρώ.

β. Το μετοχικό κεφάλαιο της παραπάνω εταιρίας επιτρέπεται να μειωθεί κάτω από το προβλεπόμενο στο προηγούμενο εδάφιο ελάχιστο όριο, εφόσον υπάρχει εγκεκριμένο από την Τράπεζα της Ελλάδος σχέδιο δράσης για τον τερματισμό της δραστηριότητας αυτής.

16.Αν η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά την άσκηση των εποπτικών της αρμοδιοτήτων, κρίνει αιτιολογημένα ότι οποιοδήποτε μέλος του διοικητικού οργάνου της Εταιρίας είναι ακατάλληλο να ενεργεί ως μέλος διοικητικού οργάνου, με βάση τα κριτήρια που καθορίζονται με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος, σύμφωνα με την παράγραφο 23 του παρόντος άρθρου, δύναται να ζητήσει εγγράφως την αντικατάστασή του.

17.α. Κάθε εταιρία που έχει άδεια λειτουργίας σε ισχύ, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου, υποβάλλει στην Τράπεζα της Ελλάδος αντίγραφο του ισολογισμού, του λογαριασμού αποτελεσμάτων χρήσεως και τριμηνιαία έκθεση που μπορεί ενδεικτικά να περιλαμβάνει:

αα) Την αξία των ενυπόθηκων εξασφαλίσεων των δανείων ανά εξυπηρετούμενο και μη εξυπηρετούμενο δάνειο ή πίστωση, ανά είδος, ανά ύψος οφειλής, με παράλληλη ενημέρωση για την ονομαστική αξία των κατηγοριοποιημένων δανείων, 

ββ) Την αξία και το ποσοστό των αναδιαρθρώσεων σε αξία και αριθμό ανά είδος δανείου, ανά κατηγορία τύπου ρύθμισης, ανά ύψος οφειλής, ανά φυσικό ή νομικό πρόσωπο, ανά κλάδο και κύκλο εργασιών για νομικά πρόσωπα ή ανά κατηγορία εισοδήματος για φυσικά πρόσωπα, με σχετική αντιστοίχηση του ύψους των εξασφαλίσεων των αναδιαρθρωμένων δανείων, όπως ομαδοποιούνται παραπάνω, 

γγ) το ποσοστό των ρευστοποιημένων δανείων σε αξία και αριθμό ανά είδος δανείου, ανά κλάδο για νομικά πρόσωπα ή ανά κατηγορία εισοδήματος για φυσικά πρόσωπα με αντιστοίχηση του ύψους των εξασφαλίσεων και της κατηγορίας των ρευστοποιημένων δανείων, όπως ομαδοποιούνται παραπάνω, 

δδ) Το ποσοστό πτωχεύσεων ανά είδος δανείου και ανά κλάδο και κύκλο εργασιών 

εε) Την αξία των διαγραφών επί απαιτήσεων δανείων ή πιστώσεων ανά είδος δανείου, ανά ύψος οφειλής, με ενημέρωση για την ονομαστική αξία του δανείου,

Τα παραπάνω στοιχεία μπορεί εκάστοτε να εξειδικεύονται με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τα προβλεπόμενα στην επόμενη περίπτωση, β. Με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος καθορίζεται και εξειδικεύεται ο τρόπος, η συχνότητα, οι ημερομηνίες υποβολής και αναφοράς, καθώς και το είδος της απαιτούμενης πληροφόρησης της περίπτωσης α της παρούσας παραγράφου και οποιεσδήποτε άλλες πληροφορίες η τελευταία θεωρεί απαραίτητες για τους σκοπούς της άσκησης του προληπτικού ελέγχου και εποπτείας. γ. Με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς μπορεί να καθορίζονται τα στοιχεία των Εταιριών Διαχείρισης που συμβάλλονται με εταιρίες της παρ. 1 β, τα οποία θα δημοσιεύονται περιοδικά για σκοπούς διαφάνειας.

18.Κάθε εταιρία που έχει άδεια λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου, οφείλει, ύστερα από κλήση της Τράπεζας της Ελλάδος να επιτρέψει σε εξουσιοδοτημένους προς τον σκοπό αυτό υπαλλήλους της Τράπεζας της Ελλάδος να εισέλθουν στα κτήριά της για να διερευνήσουν τις εργασίες και τις δράστηριότητές της και να θέσει στη διάθεσή τους οποιοδήποτε βιβλία, έγγραφα ή αρχεία, ή/και να διαβιβάσει στην Τράπεζα της Ελλάδος οποιεσδήποτε πληροφορίες η τελευταία κρίνει αναγκαίες για την άσκηση των εποπτικών της δραστηριοτήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου, συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με τα στοιχεία ενεργητικού και παθητικού και ιδίως έγγραφα και αρχεία αναφορικά με το χαρτοφυλάκιο των διαχειριζόμενων από αυτήν απαιτήσεων.

19.Κάθε εταιρία αποζημιώνει την Τράπεζα της Ελλάδος για όλα τα έξοδα τα οποία σχετίζονται με την άσκηση των εποπτικών της αρμοδιοτήτων με την καταβολή σε αυτήν ετήσιου τέλους, του οποίου το ύψος, ο χρόνος και ο τρόπος καταβολής θα προσδιοριστούν με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος.

20.Οι εταιρίες της περ. α της παρ. 1 του παρόντος άρθρου δύνανται να λαμβάνουν άδεια από την Τράπεζα της Ελλάδος, προκειμένου να χορηγούν νέα δάνεια ή/και πιστώσεις σε δανειολήπτες, των οποίων δάνεια ή πιστώσεις διαχειρίζονται, με αποκλειστικό σκοπό την αναχρηματοδότηση των δανείων τους ή την αναδιάρθρωση της δανειολήπτριας επιχείρησης δυνάμει ενός συγκεκριμένου σχεδίου αναδιάρθρωσης που συμφωνείται μεταξύ των μερών, υπό την προϋπόθεση της προηγούμενης συναίνεσης του δικαιούχου της απαίτησης. Τα νέα δάνεια και πιστώσεις του προηγούμενου εδαφίου λογίζονται ως τραπεζικά δάνεια και πιστώσεις, διέπονται από το ελληνικό Δίκαιο και αποκλειστικά αρμόδια για την εκδίκαση των διαφορών που απορρέουν από τη σύμβαση είναι τα κατά τόπους ελληνικά Δικαστήρια. Τα νέα αυτά δάνεια και πιστώσεις θα επιβαρύνονται με την εισφορά του άρθρου 1 του ν. 128/1975 (Α' 178), για την απόδοση της οποίας υπεύθυνες είναι οι εταιρίες διαχείρισης της περ. α της παρ. 1.

Η άδεια της παραγράφου αυτής θα χορηγείται υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις: α. ότι η εταιρία έχει ήδη καταβάλλει σε μετρητά και σε τραπεζικό λογαριασμό ελληνικού πιστωτικού ιδρύματος το ποσό των τεσσάρων εκατομμυρίων πεντακοσίων χιλιάδων ευρώ (4.500.000€) ως ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο β. ότι η εταιρία συμμορφώνεται με τους κανόνες και τις αποφάσεις της Τράπεζας της Ελλάδος σύμφωνα με τα οριζόμενα στη παράγραφο 14 του παρόντος.

Οι παραπάνω εταιρίες έχουν υποχρέωση σύνταξης των χρηματοοικονομικών τους καταστάσεων βάσει των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, δυνάμει του Κανονισμού 1606/2002 (EEL 243/2002) (Δ.Π.Χ.Α. - υποχρεωτική εφαρμογή Δ.Π.Χ.Α.), για τις ατομικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές τους καταστάσεις και σύμφωνα με τον ν. 4308/2014 (Α' 251), όπως εκάστοτε τροποποιείται και ισχύει.

21.Το επαγγελματικό απόρρητο του δικαιούχου των υπό διαχείριση απαιτήσεων έναντι των δανειοληπτών αίρεται στις σχέσεις του με την Εταιρία Διαχείρισης, στο μέτρο που οι πληροφορίες αυτές είναι απαραίτητες για τις ανάγκες της διαχείρισης και εφαρμόζονται αναλογικά οι παρ. 20 και 21 του άρθρου 10 του ν. 3156/2003 (Α' 157).

22.Οι εταιρίες του παρόντος νόμου θεωρούνται δανειστές και προμηθεύτριες κατά την έννοια του ν. 2251/1994 (Α'191) και υποχρεούνται να συμμορφώνονται με την κείμενη νομοθεσία περί Προστασίας Καταναλωτή, όπως αυτή κάθε φορά εφαρμόζεται και ισχύει, με τον Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών (Β' 2289/2014), με τους κανόνες που διέπουν τη χορήγηση δανείων και πιστώσεων που ισχύουν για τα πιστωτικά ιδρύματα, συμπεριλαμβανομένης της οδηγίας 2014/17, καθώς και με όλες τις σχετικές με χορηγούμενα από πιστωτικά και χρηματοδοτικά ιδρύματα δάνεια και πιστώσεις αποφάσεις της Τράπεζας της Ελλάδος και να λαμβάνουν ειδική μέριμνα για κοινωνικά ευπαθείς ομάδες.

23.Με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος εξειδικεύονται τα κριτήρια, οι προϋποθέσεις, τα δικαιολογητικά και όλα τα έγγραφα, που απαιτούνται για τη χορήγηση της άδειας της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.

24.Οι αποφάσεις της Τράπεζας της Ελλάδος που εκδίδονται κατ' εφαρμογή του παρόντος άρθρου υπόκεινται σε αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Συμβουλίου της Επικράτειας. Εξαιρούνται οι αποφάσεις της περίπτωσης δ της παραγράφου 13, οι οποίες υπόκεινται σε προσφυγή ενώπιον του Διοικητικού Πρωτοδικείου.

25.Οι εταιρίες της περ. α της παρ. 1 λογίζονται ως χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί, κατά την έννοια της παρ. 3 του άρθρου 4 του ν. 3691/2008 (Α' 166) και ως υπόχρεα πρόσωπα κατά την έννοια της παρ. 1 του άρθρου 5 του ίδιου νόμου και εποπτεύονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, σύμφωνα με την περίπτωση α' της παρ. 2 του άρθρου 6 του ιδίου νόμου. Οι πληροφορίες της περ. β της παρ. 1 του άρθρου 13 του ν. 3691/2008 πρέπει να είναι διαθέσιμες στον δανειολήπτη.

Άρθρο 2-Συμβάσεις ανάθεσης της διαχείρισης

1.Στις εταιρίες της περ. α' της παρ. 1 του άρθρου 1 του παρόντος νόμου δύναται να ανατίθεται η διαχείριση απαιτήσεων από συμβάσεις δανείων ή/και πιστώσεων που έχουν χορηγηθεί ή χορηγούνται από πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα, πλην περ. δ' της παρ. 5 του άρθρου 2 του ν. 4261/2014.

2.Η σύμβαση ανάθεσης διαχείρισης των απαιτήσεων αυτών υπόκειται σε συστατικό έγγραφο τύπο και περιλαμβάνει κατ' ελάχιστο περιεχόμενο τα ακόλουθα:
α. Τις προς διαχείριση απαιτήσεις και το τυχόν στάδιο μη εξυπηρέτησης κάθε απαίτησης.

β. Τις πράξεις της διαχείρισης, οι οποίες μπορεί να συνίστανται ιδίως στη νομική και λογιστική παρακολούθηση, την είσπραξη, τη διενέργεια διαπραγματεύσεων με τους οφειλέτες των προς διαχείριση απαιτήσεων και τη σύναψη συμβάσεων συμβιβασμού κατά την έννοια των άρθρων 871-872 ΑΚ ή ρύθμισης και διακανονισμού οφειλών σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας, όπως έχει θεσπισθεί με την υπ' αριθμ. 116/25.8.2014 απόφαση της Επιτροπής Πιστωτικών και Ασφαλιστικών Θεμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος κατ' εφαρμογή της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4224/2013.

γ. Την καταβλητέα αμοιβή διαχείρισης, η οποία σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να μετακυλίεται στον υπόχρεο καταβολής της απαίτησης.
Αντίγραφο της συμβάσεως κοινοποιείται στην Τράπεζα της Ελλάδος εντός δέκα (10) ημερών από την υπογραφή της.

3.Το ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης ανάθεσης διαχείρισης της προηγούμενη παραγράφου δύναται να εξειδικεύεται περαιτέρω με απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα σχέδια των συμβάσεων ανάθεσης διαχείρισης αποτελούν αντικείμενο εποπτείας από την Τράπεζα της Ελλάδος για σκοπούς συμμόρφωσης στον παρόντα νόμο.

4.Οι Εταιρίες Διαχείρισης νομιμοποιούνται, ως μη δικαιούχοι διάδικοι, να ασκήσουν κάθε ένδικο βοήθημα και να προβαίνουν σε κάθε άλλη δικαστική ενέργεια για την είσπραξη των υπό διαχείριση απαιτήσεων καθώς και να κινούν, παρίστανται ή συμμετέχουν σε προπτωχευτικές διαδικασίες εξυγίανσης, πτωχευτικές διαδικασίες αφερεγγυότητας, διαδικασίες διευθέτησης οφειλών και ειδικής διαχείρισης των άρθρων 61 επ. του ν. 4307/2014 (Α' 246). Εφόσον οι Εταιρίες συμμετέχουν σε οποιοδήποτε δίκη με την ιδιότητα του μη δικαιούχου διαδίκου το δεδικασμένο της απόφασης καταλαμβάνει και τον δικαιούχο της απαίτησης.

5.Οι Εταιρίες Διαχείρισης δύνανται για τους σκοπούς του παρόντος νόμου, να προσλαμβάνουν Εταιρίες Ενημέρωσης Οφειλετών για ληξιπρόθεσμες οφειλές, που λειτουργούν σύμφωνα με το ν. 3758/2009, ή αντίστοιχου σκοπού εταιρίες, που λειτουργούν σε κράτος - μέλος της Ε.Ε. ή κράτος του ΕΟΧ. Οι Εταιρίες του παρόντος νόμου κατά τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων οφείλουν να ακολουθούν τις ρυθμίσεις του ν. 3758/2009, σύμφωνα με τη διάταξη της παραγράφου 22 του άρθρου 1 του παρόντος.

Άρθρο 3-Συμβάσεις πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων από συμβάσεις δανείων και πιστώσεων

1.Η σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων από συμβάσεις δανείων και πιστώσεων, που έχουν χορηγηθεί από πιστωτικά ή χρηματοδοτικά ιδρύματα πλην περ. δ' της παρ. 5 του άρθρου 2 του ν. 4261/2014, υπόκειται σε συστατικό έγγραφο τύπο και αντικείμενό της μπορεί να είναι μεμονωμένες απαιτήσεις ή ομάδες απαιτήσεων κατά οποιουδήποτε δανειολήπτη, μη εφαρμοζομένου στην περίπτωση αυτή του άρθρου 479 ΑΚ. Άλλα δικαιώματα, ακόμα αν δεν αποτελούν παρεπόμενα δικαιώματα κατά την έννοια του άρθρου 458 ΑΚ, εφόσον συνδέονται με τις μεταβιβαζόμενες απαιτήσεις, μπορούν να μεταβιβάζονται μαζί με αυτές. Η πώληση των μεταβιβαζόμενων απαιτήσεων διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 513 επ. ΑΚ, η δε μεταβίβαση από τις διατάξεις των άρθρων 455 επ. ΑΚ, εφόσον οι διατάξεις αυτές δεν αντίκεινται στις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

2.Αναγκαία προϋπόθεση για να προσφερθούν προς πώληση οι απαιτήσεις των πιστωτικών ή χρηματοδοτικών ιδρυμάτων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι να έχει προσκληθεί με εξώδικη πρόσκληση ο δανειολήπτης και ο εγγυητής μέσα σε δώδεκα (12) μήνες πριν από την προσφορά, πριν ή μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος νόμου, να διακανονίσει τις οφειλές του βάσει γραπτής πρότασης κατάλληλης ρύθμισης με συγκεκριμένους όρους αποπληρωμής σύμφωνα και με τις διατάξεις του Κώδικα Δεοντολογίας (Ν. 4224/2013).

Εξαιρούνται απαιτήσεις επίδικες ή επιδικασθείσες και απαιτήσεις κατά οφειλετών μη συνεργάσιμων κατά την έννοια της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4224/2013, όπως αυτή ισχύει. Κάθε νέος εκδοχέας απαιτήσεων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια και πιστώσεις του άρθρου 1 παρ. 1 οφείλει να εκκινεί εκ νέου τη Διαδικασία Επίλυσης Καθυστερήσεων (ΔΕΚ) του Κώδικα Δεοντολογίας, όπως έχει θεσπισθεί με την υπ' αριθμ. 116/25.8.2014 απόφαση της Επιτροπής Πιστωτικών και Ασφαλιστικών Θεμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος, κατ' εφαρμογή της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4224/2013, διά της αντισυμβαλλόμενης εταιρίας διαχείρισης απαιτήσεων.

3.Η σύμβαση πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων καταχωρίζεται στο δημόσιο βιβλίο του άρθρου 3 του ν. 2844/2000 (Α' 220). Τυχόν συμφωνίες μεταξύ μεταβιβάζοντας πιστωτικού ή χρηματοδοτικού ιδρύματος και δανειοληπτών περί ανεκχώρητου των μεταξύ τους απαιτήσεων δεν αντιτάσσονται στον εκδοχέα. Από την καταχώριση της σχετικής σύμβασης επέρχεται η μεταβίβαση των πωλούμενων απαιτήσεων του μεταβιβάζοντας πιστωτικού ιδρύματος. Ο εκχωρητής θεωρείται αντίκλητος του εκδοχέα για οποιαδήποτε κοινοποίηση σχετίζεται με τη μεταβιβασθείσα απαίτηση. Από την καταχώριση της σχετικής σύμβασης, οι Εταιρίες Διαχείρισης της περ. α' της παρ. 1 του άρθρου 1 του παρόντος νόμου υποχρεούνται να αποδίδουν την εισφορά του άρθρου 1 του ν. 128/1975 (Α' 178), που βαρύνει τις μεταβιβαζόμενες απαιτήσεις από συμβάσεις δανείων και πιστώσεων.

4.Αναγγελία της καταχώρισης γίνεται προς τους οφειλέτες και τους εγγυητές με κάθε πρόσφορο μέσο. Πριν από την καταχώριση δεν αποκτώνται έναντι τρίτων δικαιώματα που απορρέουν από τη μεταβίβαση απαιτήσεων της παραγράφου 1. Καταβολή προς το πιστωτικό ή χρηματοδοτικό ίδρυμα πριν από την αναγγελία ελευθερώνει τον δανειολήπτη έναντι του μεταβιβάζοντος και των ελκόντων δικαιώματα από την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος νόμου.

5.Καταπιστευτική μεταβίβαση των απαιτήσεων του πιστωτικού ή χρηματοδοτικού ιδρύματος δεν επιτρέπεται και οποιοσδήποτε καταπιστευτικός όρος δεν ισχύει. Επιτρέπεται η αναπροσαρμογή ή πίστωση του τιμήματος της πώλησης και η υπαναχώρηση από τη σύμβαση πώλησης κατά τους όρους της σχετικής σύμβασης και τις διατάξεις των άρθρων 513 επ. ΑΚ.

6.Αν η μεταβιβαζόμενη απαίτηση του πιστωτικού ή χρηματοδοτικού ιδρύματος ασφαλίζεται με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης ή ενέχυρο ή άλλο παρεπόμενο δικαίωμα ή προνόμιο, το οποίο έχει υποβληθεί σε δημοσιότητα με καταχώριση σε δημόσιο βιβλίο ή αρχείο, για τη σημείωση της μεταβολής του δικαιούχου είναι απαραίτητη η καταχώριση της βεβαίωσης στο δημόσιο βιβλίο του άρθρου 3 του ν. 2844/2000 και σχετική μνεία σε περίληψη του εμπράγματου βάρους, του παρεπόμενου δικαιώματος ή του προνομίου. Από την καταχώριση για κάθε ενέχυρο σε σχέση με τις μεταβιβαζόμενες απαιτήσεις του πιστωτικού ή χρηματοδοτικού ιδρύματος επέρχονται τα αποτελέσματα των άρθρων 39 και 44 του ν.δ. 17.7/13.8.1923.

7.Στις περιπτώσεις πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων του παρόντος νόμου, καθώς και σε περιπτώσεις ανάθεσης διαχείρισης, δεν χειροτερεύει η ουσιαστική και δικονομική θέση του οφειλέτη και του εγγυητή και δεν επιτρέπεται η μονομερής τροποποίηση όρου σύμβασης καθώς και του επιτοκίου. Σε περίπτωση που μεταβιβάζεται απαίτηση από εξυπηρετούμενο δάνειο ή πίστωση, για την εξυπηρέτηση του οποίου έχει συμφωνηθεί κυμαινόμενο επιτόκιο, ο εκδοχέας δεν επιτρέπεται σε καμία περίπτωση να προσδιορίσει περιθώριο, επιπλέον του επιτοκίου αναφοράς, υψηλότερο εκείνου που είχε προσδιορίσει το πιστωτικό ή χρηματοδοτικό ίδρυμα κατά το χρόνο καταχώρισης της μεταβίβασης, ακόμα κι αν τέτοιο δικαίωμα υφίστατο συμβατικά για τον εκχωρητή.

8.Η εφαρμογή των άρθρων 1 έως 3 του παρόντος νόμου αναστέλλεται ως προς τις δανειακές συμβάσεις και πιστώσεις με υποθήκη ή με προσημείωση υποθήκης πρώτης κατοικίας σε ακίνητα αντικειμενικής αξίας έως εκατό σαράντα χιλιάδων ευρώ (140.000 €) μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2017. Πάσης φύσεως δάνεια που εγγυάται ή έχει εγγυηθεί το Ελληνικό Δημόσιο εξαιρούνται από την εφαρμογή των άρθρων 1 έως 3 Α του παρόντος νόμου.»

*Παρατηρήσεις
Αφαιρετικά συνάγεται ότι κόκκινα δάνεια τα οποία παραμένουν ακάλυπτα από εμπράγματη εγγύηση (προσημείωση-υποθήκη) μπορούν να μεταβιβασθούν. Η διάταξη αυτή σε συνδυασμό με τις διατάξεις του Νόμου "Περί συνεργάσιμου Δανειολήπτη" θα αποβεί μοιραία για όσους δανειολήπτες (με ακίνητα αντικειμενικής αξίας κάτω των 140.000 ευρώ) αρνηθούν να συνεργασθούν με την τράπεζά τους για τον διακανονισμό του δανείου τους, διακανονισμό στον οποίο θα τεθεί (προταθεί) από την τράπεζα ρήτρα προσημείωσης-υποθήκης.

Η αυτοκρατορία των ενοικίων (και τα κόκκινα δάνεια)

Μια συγκριτική μελέτη πάνω στις εξελίξεις στον κλάδο των ακινήτων στις ΗΠΑ και στην Ελλάδα. Χρήσιμη όσο και επίκαιρη για εξαγωγή συμπερασμάτων για το τί πρόκειται να συμβεί με τα "κόκκινα δάνεια" στη χώρα μας.

γράφτηκε στις 14/07/2014

Κώστας Βουρεκάς στο Περιοδικό

Real Estate: Από την κρίση σε νέο success story

Όπως είναι γνωστό, η διαδικασία που οδήγησε στην τρέχουσα οικονομική κρίση, είχε σαν σημείο εκκίνησης την κρίση στα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου (subprime loans) το 2007 στις ΗΠΑ. Η αδυναμία αποπληρωμής αυτών των δανείων, τα οποία απευθύνονταν στα χαμηλότερα οικονομικά στρώματα του πληθυσμού, συντέλεσε στην εκκίνηση της κρίσης, ενώ τα χρηματοοικονομικά παράγωγα που είχαν δημιουργηθεί με βάση τα παραπάνω δάνεια, υπήρξαν το όχημα για την μετάδοση της κρίσης σε ολόκληρο τον κόσμο. Στις ίδιες τις Ηνωμένες Πολιτείες, η κρίση και η αδυναμία αποπληρωμής των δανείων, είχε πολύ σοβαρές κοινωνικές συνέπειες, καθώς περισσότεροι από 10.000.000 άνθρωποι έχουν εκδιωχθεί από τα σπίτια τους (Gottesdiener, 2013). Το ποσοστό των κόκκινων δανείων στην περίπτωση των ΗΠΑ (όσα δεν εξυπηρετούνται από τρεις μήνες και πάνω), κορυφώθηκε κατά τη διάρκεια του τέταρτου τρίμηνου του 2009, όταν έφτασε το 9,7% του συνόλου (Perlberg & Gittelsohn, 2014).

Σήμερα, ο κλάδος των ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες, ζει το δικό του success story. Όπως και στην περίπτωση της Ελλάδας, η επιτυχία αυτή, δεν είναι καθόλου σίγουρο ότι έχει βελτιώσει την καθημερινότητα των πολιτών. Όμως σε αντίθεση με την Ελλάδα, η επιτυχία στις ΗΠΑ υποστηρίζεται επαρκώς από στατιστικά στοιχεία: οι τιμές των ακινήτων εμφανίζουν άνοδο και νέα κατασκευαστική δραστηριότητα έχει αρχίσει να εμφανίζεται, καθώς οι τιμές των κατοικιών έχουν φτάσει στα επίπεδα του 2004, αρκετά χαμηλότερα από τα υψηλότερα επίπεδα τιμών του 2006 πριν την κρίση αλλά και αρκετά υψηλότερα από τα χαμηλότερα επίπεδα του 2012 (S&P Dow Jones Indices, 2014). Επίσης το ποσοστό των κόκκινων δανείων (Non-Performing Loans – NPLs) έχει πέσει στο 5,4% (Perlberg & Gittelsohn, 2014). Ένας από τους μηχανισμούς που βρίσκονται πίσω από αυτή τη διαφαινόμενη ανάκαμψη, φαίνεται πως σχετίζεται και με τις εξελίξεις που αναμένεται να έχουμε στην Ελλάδα.

Τα τελευταία ένα με δύο χρόνια στις ΗΠΑ, μεγάλες εταιρείες μετοχικού κεφαλαίου (private-equity), κερδοσκοπικά αμοιβαία κεφάλαια (hedge funds) και ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (real-estate investment trusts), αγοράζουν μαζικά σε πολύ χαμηλές τιμές κατοικίες που έχουν κατασχεθεί, είτε σε πλειστηριασμούς, είτε απευθείας από τις τράπεζες οι οποίες έχουν αυτά τα ακίνητα στην κατοχή τους. Σε σύντομο χρονικό διάστημα, οι παραπάνω εταιρείες έχουν αγοράσει ήδη περίπου 200.000 κατοικίες, έχοντας επενδύσει ένα ποσό συνολικά της τάξης των 20 δις δολαρίων (Gopal, 2014). Σκοπός αυτών των αγορών είναι η ανακαίνιση και η ενοικίαση των ακινήτων.

Εκτός από κατασχεμένες κατοικίες, οι εταιρείες αυτές έχουν ήδη επεκταθεί και στην αγορά ενυπόθηκων κόκκινων δανείων. Τα κόκκινα δάνεια αποτελούν μία δεύτερη δεξαμενή για την απόκτηση φθηνών κατοικιών εκ μέρους των εταιρειών, καθώς οι μαζικές αγορές πλειστηριαζόμενων κατοικιών έχουν σαν αποτέλεσμα κάποια άνοδο των τιμών των ακινήτων αλλά και λόγω του γεγονότος ότι ο αριθμός των πλειστηριασμών στις ΗΠΑ βαίνει μειούμενος. Πρόκειται για μία αγορά σαφέστατα μεγεθυνόμενη: το 2012 πωλήθηκαν κόκκινα δάνεια αξίας 13,1 δις δολαρίων, το 2013 οι πωλήσεις έφτασαν τα 34,7 δις, ενώ για φέτος εκτιμάται ότι το ποσό θα προσεγγίσει τα 40 δις δολάρια.

Τα κόκκινα δάνεια αγοράζονται σήμερα στις ΗΠΑ σε τιμές που αντιπροσωπεύουν από το 65% έως το 80% της τρέχουσας εμπορικής τιμής του υποθηκευμένου ακινήτου. Μετά την αγορά κάποια κόκκινα δάνεια ρυθμίζονται, ενώ στις υπόλοιπες περιπτώσεις είτε οι εταιρείες προχωράνε σε εξώσεις, είτε το ενυπόθηκο δάνειο μετατρέπεται σε μίσθωση. Όταν τα χαρακτηριστικά του ακινήτου ταιριάζουν με το προφίλ της εταιρείας -στις ΗΠΑ η ιστορία των ενοικίων αφορά κατ’ εξοχήν μονοκατοικίες και όχι διαμερίσματα πολυκατοικιών- τελικός στόχος είναι μετατροπή του ενυπόθηκου δανείου σε ενοικίαση, γεγονός που εκτιμάται ότι θα επιτευχθεί στο 30% με 50% των περιπτώσεων κόκκινων δανείων (Perlberg & Gittelsohn, 2014).

Τελικά το σκηνικό που διαμορφώνεται αποτελεί μία αλλαγή ιστορικών διαστάσεων· η μεγάλη συγκέντρωση κεφαλαίου στον κλάδο των μισθώσεων έχει σαν αποτέλεσμα, όπως χαρακτηριστικά λέγεται, να μετατρέπεται η ενοικίαση κατοικίας από «μικρή επιχειρηματική ενασχόληση της μαμάς και του μπαμπά», σε μια μεγάλη και σύγχρονη επιχειρηματική δραστηριότητα. Η δραστηριότητα αυτή είναι επεκτεινόμενη και αναμένεται να επεκταθεί ακόμα περισσότερο τα επόμενα χρόνια. Η τρέχουσα κρίση μεταξύ άλλων συνεπάγεται αφενός διαρκή λιτότητα και εργασιακή επισφάλεια και αφετέρου αυστηρούς περιορισμούς οι οποίοι τίθενται και θα τίθενται για πολύ καιρό ακόμη στον ενυπόθηκο δανεισμό. Τα παραπάνω οδηγούν, όπως φαίνεται και στην εικόνα 1, σε αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση κατοικίας, πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και αύξηση του μέσου ενοικίου. Σε αυτή την αναδυόμενη αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας στις ΗΠΑ, επικρατούν λίγες πολύ μεγάλες εταιρείες όπως η Blackstone, η Colony Capital και η American Homes 4 Rent (Gopal, 2014).

Εικόνα 1: Ενώ το ποσοστό ιδιοκατοίκησης πέφτει στις Ηνωμένες Πολιτείες, 

τα ενοίκια ανεβαίνουν. ΠΗΓΗ: Bloomberg

Η μεγαλύτερη και σημαντικότερη από αυτές είναι η Blackstone, η οποία μέσω της θυγατρικής της Invitation Homes αποτελεί σήμερα τον μεγαλύτερο σπιτονοικοκύρη στις ΗΠΑ, καθώς έχει στην ιδιοκτησία της 41.000 ακίνητα (κυρίως μονοκατοικίες), χάρη στις πιστώσεις δισεκατομμυρίων δολαρίων που εξασφαλίζει από την Deutsche Bank (Gopal, 2014). H Blackstone αγοράζει ακίνητα από πλειστηριασμούς, από τοπικούς μεσίτες ή απευθείας από τράπεζες, ενώ μέσω εταιρειών που ελέγχει έχει επεκταθεί και στα κόκκινα δάνεια. Πρόκειται για γιγαντιαία εταιρεία με ενεργητικό μεγαλύτερο των 210 δις δολαρίων. Είναι εισηγμένη στο χρηματιστήριο και το 61% των μετοχών της ανήκει σε θεσμικούς επενδυτές, μεταξύ των οποίων βρίσκονται τα μεγαλύτερα αμερικάνικα τραπεζικά ιδρύματα και εταιρείες χρηματοοικονομικών υπηρεσιών όπως η Morgan Stanley, η Citygroup, η Bank of America αλλά και η γερμανική Deutsche Bank κ.ά. (Gottesdiener, 2013 ).

Εικόνα 2: Οι κατοικίες που ανήκουν στην Blackstone στην πόλη Charlotte 

της Βόρειας Καρολίνας. ΠΗΓΗ: TomDispatch.com

- Όταν τα ενοίκια γίνονται δομημένα ομόλογα και η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης γίνεται ο στόχος

Τα ενοίκια τα οποία εισπράττουν οι συγκεκριμένες εταιρείες, μετατρέπονται πλέον σε χρηματοοικονομικά παράγωγα με τη μορφή ομολόγων. Το πρώτο παράγωγο αυτού του τύπου εκδόθηκε στα τέλη του Οκτώβρη του 2013 από την Deutsche Bank για λογαριασμό της Blackstone. Περιλαμβάνει τα έσοδα από τα ενοίκια 3.207 κατοικιών που βρίσκονται σε πέντε διαφορετικές Πολιτείες και με βάση αυτή τη χρηματική ροή πληρώνει μηνιαία ένα τοκομερίδιο στους κατόχους των ομολόγων. Το ομόλογο αυτό, αξίας 479 εκατομμυρίων δολαρίων, είναι διετές με προαιρετικό δικαίωμα ετήσιας επέκτασης και αποτελείται από τμήματα διαφοροποιημένης πιστοληπτικής διαβάθμισης, με ένα 60% της έκδοσης να αξιολογείται με ΑΑΑ και να προσφέρει αποδόσεις έως 1,2 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από το μηνιαίο επιτόκιο της διατραπεζικής αγοράς του Λονδίνου, ενώ το πιο επισφαλές και κατώτερης πιστοληπτικής διαβάθμισης τμήμα του, μπορεί να προσφέρει έως και 4 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα (Yoon, 2013). Σαν εγγύηση για την πληρωμή των ομολόγων τίθενται, μεταξύ άλλων, και οι ίδιες οι κατοικίες. Η έκδοση θεωρήθηκε απόλυτα επιτυχημένη καθώς υπερκαλύφθηκε και έτσι και οι ανταγωνιστές της Blackstone ανακοίνωσαν την έκδοση παρόμοιων χρηματοοικονομικών προϊόντων που βασίζονται σε ενοίκια (Gopal, 2014).

Εικόνα 3: Αναλυτική επεξήγηση του τρόπου με τον οποίο λειτουργεί το παράγωγο 

που εξέδωσε η Deutshe Bank για λογαριασμό της Blackstone και 

βασίζεται στα έσοδα από τα ενοίκια. ΠΗΓΗ: Bloomberg

Όμως η δομή των ομολόγων αυτών καθιστά τις εταιρείες πολύ κακούς σπιτονοικοκύρηδες. Η εξασφάλιση της σταθερής χρηματικής ροής για να πληρώνεται το μηνιαίο τοκομερίδιο συνεπάγεται αυστηρές πληρωμές κάθε πρώτη του μηνός και πρόστιμα σε περίπτωση οποιασδήποτε καθυστέρησης, ενώ ο ενοικιαστής είναι δυνατόν να υποστεί έξωση ακόμα και αν είναι απόλυτα συνεπής στις πληρωμές του. Αρκεί, για οποιονδήποτε λόγο, να μην μπορεί πια να πληρώνει τόκους το ομόλογο, για να ενεργοποιηθεί η εγγύηση και να εκποιηθεί η κατοικία του. Τέλος, το γεγονός ότι η δομή αυτών των χρηματοοικονομικών προϊόντων είναι πολύ παρόμοια με τη δομή των αντίστοιχων προϊόντων που βασίζονταν στα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και οδήγησαν στη σημερινή κρίση, εντείνει τις ανησυχίες για το ενδεχόμενο δημιουργίας μιας νέας φούσκας στα ακίνητα, αυτή τη φορά βασισμένη στα έσοδα από τα ενοίκια αντί για τα δάνεια (Gottesdiener, 2013).

Εικόνα 4: Οι κατοικίες που ανήκουν στην Blackstone στο Φοίνιξ 

της Αριζόνας. ΠΗΓΗ: TomDispatch.com

Εν ολίγοις, φαίνεται ότι μία νέα μεγάλη επιχείρηση αναδύεται στον κλάδο της γης και των ακινήτων, που αυτή τη φορά σχετίζεται με την ενοικίαση. Τα κεφάλαια που δραστηριοποιούνται σε αυτή, κάνουν την είσοδό τους σε μία αγορά όταν εκτιμήσουν ότι οι τιμές των ακινήτων έφτασαν στο κατώτατο σημείο. Αγοράζουν μαζικά κατασχεμένες κατοικίες και κόκκινα δάνεια με σκοπό να τα μετατρέψουν σε μισθώσεις και να εισπράττουν τα ενοίκια. Στη συνέχεια τα έσοδα από τα ενοίκια αυτά αποτελούν τη βάση για την έκδοση χρηματοπιστωτικών παραγώγων και μέσω των παραγώγων αυτών αντλούνται επιπλέον κεφάλαια. Όμως οι μαζικές αγορές που οι επιχειρήσεις αυτού του είδους πραγματοποιούν σε μία συγκεκριμένη περιοχή -και ειδικότερα λόγω της τάσης όλες οι ανταγωνιστικές εταιρείες του κλάδου να στοχεύουν ταυτόχρονα το ίδιο είδος ακινήτων στις ίδιες συνοικίες- τελικά αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών, καθιστώντας τη συγκεκριμένη αγορά κορεσμένη (Gopal, 2014). Έτσι οι εταιρίες κυνηγώντας νέες ευκαιρίες απόκτησης ακινήτων σε πολύ χαμηλές τιμές, μετακινούνται διαρκώς σε νέες αγορές. Σήμερα, οι επιχειρήσεις αυτές επεκτείνονται εκτός Ηνωμένων Πολιτειών, με πρώτο στόχο τις αγορές ακινήτων στην βαριά χτυπημένη από την κρίση περιφέρεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Gopal, 2014).

Εικόνα 5: Με πορτοκαλί οι ιδιοκτησίες της Blackstone και με γαλάζιο οι ιδιοκτησίες των ανταγωνιστών της στο Φοίνιξ της Αριζόνας. ΠΗΓΗ: Bloomberg

Ήδη η Blackstone έχει μπει πολύ δυνατά στην αγορά της Ισπανίας, στην οποία οι τιμές των ακινήτων έχουν πέσει κατά 40% από το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν φτάσει πριν την κρίση το 2007. Η πρώτη κίνηση της Blackstone στην ισπανική αγορά ήταν η απόκτηση 18 διαμερισμάτων, ιδιοκτησίας του Δήμου της Μαδρίτης, έναντι 125,5 εκατ. ευρώ τον Ιούλιο του 2013. Τόσο η Blackstone, όσο και οι ανταγωνιστές της –ισπανοί και ξένοι- αγοράζουν μαζικά υποτιμημένα ακίνητα στην Ισπανία κυρίως από δύο πηγές: από τις τοπικές κυβερνήσεις, οι οποίες πουλάνε κοινωνικές κατοικίες που έχουν στην ιδιοκτησία τους, και οι οποίες συνήθως διαθέτουν ήδη ενοίκους, με στόχο την μείωση των ελλειμμάτων τους και από την SAREB, την ισπανική «κακή τράπεζα» στην οποία οι τράπεζες που ελέγχονται από το αντίστοιχο ισπανικό Ταμείο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας έχουν μεταφέρει όλα τα «τοξικά» και προβληματικά στοιχεία του ενεργητικού τους (κατοικίες, κόκκινα δάνεια, κ.ά.) προκειμένου να βελτιώσουν τους ισολογισμούς τους.

Η Ισπανία είναι μία χώρα με παραδοσιακά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, σήμερα 83%. Το μέσο ύψος των ενοικίων έχει επίσης πέσει σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα κατά 19% στη Μαδρίτη και κατά 24% στη Βαρκελώνη. Η επιδιωκόμενη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και η αύξηση του μέσου αντίτιμου των μισθώσεων που αποτελεί προϋπόθεση για την εξάπλωση της αυτοκρατορίας των ενοικίων στη χώρα, προωθείται με συγκεκριμένες νομοθετικές πρωτοβουλίες της ισπανικής κυβέρνησης, που περιλαμβάνουν κατάργηση φοροαπαλλαγών για την αγορά κατοικίας εκ μέρους απλών ιδιωτών, επιτάχυνση της διαδικασίας των εξώσεων, μείωση του ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης και δυνατότητα αύξησης του ενοικίου πάνω από τον ετήσιο πληθωρισμό (Gittelsohn & Smyth, 2013).

Πως εξαπλώνεται η νέα κατάσταση στην Ελλάδα

Η εξάπλωση της συγκεκριμένης επιχείρησης και στην Ελλάδα φαίνεται να είναι προ των πυλών. Δημοσιεύματα αναφέρουν ότι εννέα διαφορετικές εταιρείες διαχείρισης κεφαλαίων που επιθυμούν να αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε υποτιμημένες τιμές, έχουν ήδη προσεγγίσει τις αντίστοιχες ελληνικές τράπεζες. Εκτός από την Blackstone, αναφέρεται η παρουσία των Apollo Capital, Monarch Alternative Capital, Oaktree Capital Management, York Capital, Marathon Asset Management, KKR, Third Point και Fairfax (Κασσιμάτης, 2013). Πολύ πρόσφατα άλλωστε η Blackstone πραγματοποίησε μία πρώτη σημαντική κίνηση στην ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας, καθώς αγόρασε το 10% της Lamda Development, αγορά που συνδέεται και με την επένδυση της τελευταίας στο πρώην αεροδρόμιο Ελληνικού (RE+D Magazine, 2014).

Όμως, υπό μία έννοια, η Blackstone ενδεχομένως να έχει παρουσία στη χώρα από αρκετά νωρίτερα. Η εταιρεία BlackRock από το 2011 πραγματοποιεί τα λεγόμενα «τεστ αντοχής» (stress tests) των ελληνικών τραπεζών, ελέγχοντας την εξέλιξη των κόκκινων δανείων και την αποτελεσματικότητα των σχετικών ρυθμίσεων. Το ζητούμενο των ελέγχων είναι να διαπιστωθεί αν τα κόκκινα δάνεια δημιουργούν πρόσθετες κεφαλαιακές ανάγκες στις ελληνικές τράπεζες (Καραγεώργου, 2013). Η BlackRock ιδρύθηκε το 1988 ως τμήμα του ομίλου της Blackstone με την ονομασία Blackstone Financial Management. Σήμερα θεωρητικά σε ότι αφορά τη μετοχική σύνθεση είναι ανεξάρτητη εταιρεία, όμως σύμφωνα με δημοσιεύματα, συχνά γίνονται ανταλλαγές στελεχών, τα οποία μετακινούνται από την BlackRock στην Blackstone και αντίστροφα (Κωτσικόπουλος, 2013). Ταυτόχρονα με τη διεξαγωγή των τεστ αντοχής των τραπεζών, η BlackRock, μέσω της εταιρείας Artume την οποία ελέγχει, ετοιμάζεται για την πρώτη της επένδυση σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, με την ανάπτυξη του πολυχώρου εμπορίου και αναψυχής Academy Gardens στην περιοχή της Ακαδημίας Πλάτωνος, για την πραγματοποίηση της οποίας επιδιώκεται η αλλαγή χρήσης γης από Βιοτεχνικό Πάρκο σε Βιοτεχνικό Πάρκο προς «εξυγίανση», ειδικά και εντοπισμένα στο οικοδομικό τετράγωνο που βρίσκεται η ιδιοκτησία της (Σαραντής & Τζιαντζή, 2013).

Ταυτόχρονα, την σημαντικότερη εξέλιξη στο θέμα των κόκκινων δανείων των ελληνικών τραπεζών, αποτελεί η πρόσφατη απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδας, που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Β’1582/16-6-2014 με τον τίτλο «πλαίσιο εποπτικών υποχρεώσεων, για τη διαχείριση των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων». Με την απόφαση αυτή επιχειρείται η τελική λύση στο ζήτημα των κόκκινων δανείων, με αφετηρία εφαρμογής την έναρξη του νέου έτους, όταν δηλαδή εκπνέει το σημερινό καθεστώς μορατόριουμ στους πλειστηριασμούς ακινήτων. Να σημειωθεί ότι η απόφαση αφορά όλων των ειδών τα κόκκινα δάνεια, όχι μόνο τα στεγαστικά ύψους 25 δις ευρώ αλλά και τα καταναλωτικά (10 δις) και τα επιχειρηματικά (42 δις), συνολικού ύψους 77 δις ευρώ. Η απόφαση προτείνει 22 διαφορετικούς τύπους ρυθμίσεων, οι οποίοι ομαδοποιούνται σε τρεις κατηγορίες, τις βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις, τις μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις και τις οριστικές διευθετήσεις.

Αξίζει να εξετάσουμε ειδικότερα το είδος των οριστικών διευθετήσεων. Κατ’ αρχήν «οριστική διευθέτηση» θεωρείται να προχωρήσει η τράπεζα σε κατάσχεση και πλειστηριασμό του υποθηκευμένου ακινήτου. Οριστική διευθέτηση θεωρείται επίσης η εθελοντική παράδοση του ακινήτου στην τράπεζα από την πλευρά του δανειολήπτη με αντάλλαγμα κάποια καλύτερη διευθέτηση του υπόλοιπου χρέους, καθώς η κατάσχεση του ακινήτου κατά κανόνα δεν μηδενίζει το χρέος, εφόσον η σημερινές τιμές των ακινήτων συχνά είναι μικρότερες από το χρέος που παραμένει σε εκκρεμότητα. 

Άλλος τύπος διευθέτησης είναι η ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας, που περιλαμβάνει πώληση της υποθηκευμένης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης και αγορά νέας, μικρότερης αξίας, με νέο δάνειο το οποίο είναι πιθανότερο να αποπληρωθεί στις συνθήκες της κρίσης. Όμως οι οριστικές διευθετήσεις με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι η μεταβίβαση – πώληση του κόκκινου δανείου σε άλλο ίδρυμα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα, η μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου στο πιστωτικό ίδρυμα ή και σε τρίτο και η μετατροπή του ιδιοκτήτη της υποθηκευμένης κατοικίας σε ενοικιαστή αλλά και η μετατροπή του ενυπόθηκου δανεισμού σε χρηματοδοτική μίσθωση (leasing) για τα επαγγελματικά ακίνητα (Πράξη υπ’ αριθ. 42/30-5-2014, Παρ.Ι, Τμ.ΙΙΙ – ΦΕΚ Β’1582). Σε κάθε περίπτωση προβλέπεται μία υποχρεωτική ελάχιστη τριετής διάρκεια της ενοικίασης της κατοικίας, η οποία πιθανότατα υπάρχει για να δεσμεύει τον ενοικιαστή και όχι την τράπεζα ή τον τρίτο αγοραστή του ακινήτου και της ενοικίασης. Η εμπειρία από τις Ηνωμένες Πολιτείες δείχνει ότι οι εταιρείες που αγοράζουν μαζικά κατασχεμένες κατοικίες και κόκκινα δάνεια με σκοπό να τα μετατρέψουν σε μισθώσεις, αποδεικνύονται πολύ κακοί σπιτονοικοκύρηδες και σίγουρα δεν επιθυμούν, για την πρώτη περίοδο τουλάχιστον και μέχρι να ανέβουν οι τιμές των ακινήτων, να μείνουν με τα ακίνητα ξενοίκιαστα.

Πιθανότατα για όσους θα δεχθούν να υπαχθούν σε κάποια από τις ρυθμίσεις και θα χαρακτηριστούν «συνεργάσιμοι δανειολήπτες», θα οριστεί κάποιο «ελάχιστο κόστος διαβίωσης», πέρα από το οποίο κάθε εισόδημα θα κατευθύνεται στην εξυπηρέτηση του χρέους. Εννοείται ότι τα πιστωτικά ιδρύματα θα απαιτούν εξονυχιστικές πληροφορίες για τα περιουσιακά στοιχεία και τα έσοδα του «συνεργάσιμου δανειολήπτη» ώστε να μην μπορεί να κρύψει τίποτα. Τέλος, αξίζει να σημειωθεί πως μία ακόμα πηγή παροχής υποτιμημένων ακινήτων για τις εταιρείες που σκοπεύουν να δραστηριοποιηθούν σε αυτόν τον κλάδο στην Ελλάδα, αναμένεται να αποδειχθούν, λαμβάνοντας υπόψη το ύψος των ληξιπρόθεσμων οφειλών, όσα κατασχεθούν για χρέη στην εφορία ή τα ασφαλιστικά ταμεία. Ενδεικτική σε αυτό το σημείο είναι και η ίδρυση του Κέντρου Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (ΚΕΑΟ) με το άρθρο 101 του Ν.4172/2013 (ΦΕΚ Α’167).

-Ο ρόλος των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία

Τέλος, σε ότι αφορά τους αγοραστές των κατασχεμένων κατοικιών και των κόκκινων δανείων με στόχο την μετατροπή τους σε ενοικιάσεις, αξίζει να προσέξουμε τον ρόλο που πιθανόν να παίξουν οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Το ενεργητικό των εταιρειών αυτών αποτελείται κυρίως από ακίνητα, είναι εισηγμένες υποχρεωτικά στο χρηματιστήριο και έχουν υψηλά ποσοστά διανομής μερισμάτων. Τα έσοδά τους προκύπτουν από την ενοικίαση ή τη χρηματοδοτική μίσθωση των ακινήτων που διαχειρίζονται. Αγοράζοντας κανείς μετοχές των εν λόγω εταιρειών είναι δυνατόν να επενδύει σε ακίνητα, χωρίς να διαθέτει πραγματικά κανένα ακίνητο στην κατοχή του. Με τον τρόπο αυτό αυξάνεται εξαιρετικά η ταχύτητα της κυκλοφορίας του κεφαλαίου στο κύκλωμα γης και οικοδομής.

Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα των ΑΕΕΑΠ είναι το πολύ ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς που απολαμβάνουν, τη στιγμή μάλιστα που η κατοχή ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα από απλούς ιδιώτες υπερφορολογείται. Ειδικότερα, οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, πληρώνουν πολύ μειωμένους συντελεστές Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και χαμηλό φόρο εισοδήματος συνδεδεμένο με το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ (Μαρκάζος, 2013). Τέτοιες εταιρείες έχουν ήδη συσταθεί από όλες τις μεγάλες τράπεζες της χώρας, με την Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ που πλέον ελέγχεται από την ισραηλινή Invel και την Eurobank Properties που ελέγχεται αντίστοιχα από την καναδική Fairfax, να είναι οι πλέον δραστήριες, ειδικά στην αγορά και επαναμίσθωση (sale and lease back) ακινήτων του δημοσίου μέσω του ΤΑΙΠΕΔ.

Οι εταιρείες αυτού του τύπου δημιουργήθηκαν πρώτη φορά στις ΗΠΑ τη δεκαετία του ’60 όπου ονομάζονται Real-Estate Investment Trusts (REIT’s). Στην Ελλάδα εισάγονται το 1999 με τον νόμο 2778 (ΦΕΚ Α’295) αλλά πολύ σημαντικές είναι οι αλλαγές που προέκυψαν πρόσφατα στο νομοθετικό τους πλαίσιο με το άρθρο 19 του νόμου 4141/2013, οι οποίες φωτογραφίζουν τις δραστηριότητες τις οποίες πρόκειται να αναπτύξουν στο άμεσο μέλλον. Σε ότι μας αφορά εδώ, είναι σαφές ότι ο νέος νόμος αφήνει περιθώρια εμπλοκής των ΑΕΕΑΠ στα ακίνητα των τραπεζών που έχουν προκύψει από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Ενδεικτικά είναι πλέον δυνατόν με το νέο νόμο οι ΑΕΕΑΠ να επενδύουν σε κατοικίες αλλά και χρηματοδοτικές μισθώσεις (leasing) σε ποσοστό έως 25% του συνόλου των επενδύσεών τους για κάθε κατηγορία (Άρθ.19, Ν.4141/2013 – ΦΕΚ Α’81). Συνεπώς είναι πιθανόν οι ΑΕΕΑΠ να αποτελέσουν το όχημα, ή ένα από τα οχήματα των σχετικών εταιρειών για την δραστηριοποίησή τους στην αγορά ακινήτων και κόκκινων δανείων με σκοπό την ενοικίαση.

Η πολιτική της υπερβολικής αύξησης των φορολογικών βαρών των πολιτών, σε συνδυασμό με την ανεργία, την υποαπασχόληση και τη ραγδαία μείωση των εισοδημάτων, μετατρέπει ένα μέρος του δημόσιου χρέους σε ιδιωτικό. Και όπως για την εξόφληση του δημόσιου χρέους προωθείται η εκποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, φαίνεται ότι σε δεύτερο χρόνο θα προχωρήσει η απόπειρα εκποίησης της αντίστοιχης ιδιωτικής. Σε διεθνές επίπεδο, η λιτότητα, η εργασιακή επισφάλεια, η αδυναμία ενυπόθηκου δανεισμού κ.ά., έχουν μετατρέψει την ενοικίαση κατοικίας στην νέα, μεγάλη αναδυόμενη αγορά. Εταιρείες γιγαντιαίου μεγέθους, που δραστηριοποιούνται στον νέο κλάδο της ενοικίασης ακινήτων, με αφετηρία τις Ηνωμένες Πολιτείες, ήδη επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους στην χτυπημένη από την κρίση περιφέρεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης και όλα δείχνουν ότι έρχονται και στην Ελλάδα.

Από τις αρχές του 2015 μπαίνει πρακτικά σε εφαρμογή το σχέδιο οριστικής διευθέτησης των κόκκινων δανείων. Πρόκειται για μία πρωτοφανούς κλίμακας επίθεση στην ιδιοκτησία κατοικίας αλλά και επαγγελματικής στέγης, για την επικοινωνιακή διαχείριση της οποίας θα επιστρατευτεί η εξατομίκευση των προτεινόμενων ρυθμίσεων, η προβολή του ανθρώπινου πρόσωπου των πιστωτικών ιδρυμάτων και των δραστηριοποιούμενων κεφαλαίων που προσπαθούν να μετατρέψουν τα κόκκινα δάνεια όχι σε εξώσεις αλλά σε ενοικιάσεις, η κατάσταση περιθωριοποίησης στην οποία οδηγεί το «ελάχιστο κόστος διαβίωσης», η προσπάθεια ενοχοποίησης των θυμάτων αυτής της πολιτικής κ.ά. Η μάχη αυτή όμως θα είναι δύσκολη και για τις τράπεζες και τα δραστηριοποιούμενα κεφάλαια, καθώς ανεξάρτητα από το επικοινωνιακό περιτύλιγμα, η συγκεκριμένες πολιτικές θίγουν πολύ άμεσα ένα πολύ μεγάλο κομμάτι της κοινωνίας. Η Ελλάδα δεν είναι Ισπανία και πολύ περισσότερο δεν είναι Ηνωμένες Πολιτείες και οι περισσότερες πτυχές της διαχείρισης του θέματος δεν έχουν ακόμα ξεδιπλωθεί. Όμως τα βασικά υλικά της συνταγής είναι ήδη εδώ όποια λύση και αν μαγειρεύεται.

ΑΝΑΦΟΡΕΣ:

Gittelsohn J. & Perlberg H., 2014, ‘Wall Street Landlords Buy Bad Loans For Cheaper Homes’, Bloomberg, 22/2, http://www.bloomberg.com/news/2014-02-21/wall-street-landlords-buy-bad-loans-for-cheaper-homes-mortgages.html

Gittelsohn J. & Smyth S., 2013, ‘Blackstone Begins Rental Housing Empire in Spain’, Bloomberg, 7/11,http://www.businessweek.com/articles/2013-11-07/blackstone-begins-rental-housing-empire-in-spain

Gopal P., 2014, ‘Wall Street Is My Landlord – Private Equity’s Instant Rental Empire’, Bloomberg, 14/3,http://www.bloomberg.com/quicktake/rent-wall-street-is-my-landlord/

Gottesdiener L., 2013, ‘The Empire Strikes Back – How Wall Street Has Turned Housing Into A Dangerous Get-Rich-Quick Scheme – Again’, TomDispatch.com, 26/11, http://www.tomdispatch.com/blog/175777/

S&P Dow Jones Indices, 2014, ‘Home Prices Rise In March According To The S&P/Case-Shiller Home Price Indices’, 27/5, https://www.spice-indices.com/idpfiles/spice-assets/resources/public/documents/93729_cshomeprice-release-0527.pdf?force_download=true

Yoon A., 2013, ‘Blackstone Single-Family Rental Bond Oversubscribed, Yields Cut’, Wall Street Journal, 4/11, http://online.wsj.com/article/BT-CO-20131104-712296.html

Καραγεώργου Ε., 2013, «Η BlackRock ελέγχει τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών», Έθνος, 23/7, http://www.ethnos.gr/article.asp?catid=22770&subid=2&pubid=63862517

Κασσιμάτης Α., 2013, «Πλάκωσαν τα κοράκια για τα κόκκινα δάνεια – 9 distress funds ήρθαν από το εξωτερικό», Πρώτο Θέμα, 14/7, http://www.protothema.gr/economy/article/294617/plakosan-ta-korakia-gia-ta-kokkina-daneia/

Κωτσικόπουλος Ν., 2013, «Ένας καρχαρίας με 30.000 σπίτια από πλειστηριασμούς στο δείπνο Σαμαρά», Ελευθεροτυπία, 8/9, http://www.enet.gr/?i=news.el.article&id=384571

Μαρκάζος Κ., 2013, «Το νέο καθεστώς για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ)», ψηφιακό ανάτυπο από την «Επιχείρηση», τεύχος 8-9, http://www.trastor-reic.gr/Images/%CF%88%CE%B7%CF%86%CE%B9%CE%B1%CE%BA%CF%8C%20%CE%B1%CE%BD%CE%AC%CF%84%CF%85%CF%80%CE%BF.pdf

Ν. 4141/2013 (ΦΕΚ Α’81/5-4-2013) Άρθρο 19: «Τροποποιήσεις του Ν.2778/1999»

Ν. 4172/2013 (ΦΕΚ Α’167/23-7-2013) Άρθρο 101: «Κέντρο Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (Κ.Ε.Α.Ο.)»

Πράξη του Διοικητή της ΤτΕ υπ’ αριθ. 42/30-5-2014 (ΦΕΚ Β’1582/16-6-2014), «Πλαίσιο εποπτικών υποχρεώσεων, για τη διαχείριση των ανοιγμάτων σε καθυστέρηση και των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων», με την οποία επιχειρείται η οριστική διευθέτηση των κόκκινων δανείων».

RE+D Magazine, 2014, «Γιατί μια… μαύρη πέτρα αγόρασε το 10% της Lamda Development», 3/7,http://www.ered.gr/content/Giati_mia_mauri_petra_agorase_to_10_tis_Lamda_Development/#.U7Zno5SSybO

Σαραντής Τ. & Τζιαντζή Α., 2013, «Ο οίκος BlackRock και οι Έλληνες προστάτες του», Εφημερίδα των Συντακτών, 19/12, http://www.efsyn.gr/?p=160532

Για τα κόκκινα δάνεια

της Φλώρας Νικολιδάκη

Μέλος της Πρωτοβουλίας Πλειστηριασμοί-Stop

Για να μπορέσουμε να καθορίσουμε τη στάση μας στο ζήτημα της στέγης, πρέπει να καταλάβουμε τι θέλει ο αντίπαλος. Κατά τη γνώμη μου, η ανάλυση των κακών τραπεζών και των πουλημένων πολιτικών, που θέλουν να εξοντώσουν τους φτωχούς, μας εμποδίζει να αναπτύξουμε ένα κίνημα αντάξιο των περιστάσεων και των πραγματικών κινδύνων που μας απειλούν.

-Η λογική των δανειστών για τα κόκκινα δάνεια.

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να θυμηθούμε είναι ότι οι δανειστές ακολούθησαν μια ολόκληρη πορεία προκειμένου να φτάσουμε στη σημερινή συγκυρία. Η πορεία αυτή ξεκίνησε το 2001-2003, με την προσαρμογή της χώρας στο ευρώ. Με την ισοτιμία που συμφωνήθηκε 1 ευρώ=340,75 δραχμές, αυτομάτως δημιουργήθηκε η ανάγκη του ιδιωτικού δανεισμού. Ο δανεισμός αυτός δόθηκε απλόχερα μέχρι το 2008. Το ιδιωτικό χρέος που δημιουργήθηκε είχε δύο στοιχεία:

1. Μετατόπιση εσόδων από άλλους τομείς στις τράπεζες, μέσω της εξυπηρέτησης των δανειακών υποχρεώσεων

2. Συγκέντρωση της αξίας του ιδιωτικού χρέους στην κατανάλωση και τα ακίνητα.

Το 2005, έγινε το "μπουμ" στην έκδοση οικοδομικών αδειών με την απειλή του ΦΠΑ στην οικοδομή, πράγμα που έδωσε οριστικό τέλος στη αντιπαροχή. Με την αρχή της κρίσης το 2008, ήδη είχαμε ανάσχεση των πωλήσεων ακινήτων.

Τι ήθελαν οι δανειστές?

Ήθελαν να δημιουργήσουν τη βάση ενός εμπορεύματος που λέγεται "κατοικία", έτσι ώστε να ελαστικοποιήσουν τη διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτων, πράγμα εξαιρετικά ανελαστικό στην Ελλάδα, μιας και ο μέσος Έλληνας θεωρεί την αγορά ακινήτου ως τη μεγαλύτερη απόφαση της ζωής του.

Στην πρώτη αυτή φάση οι δανειστές κατάφεραν να υποθηκεύσουν τα περιουσιακά μας στοιχεία, να μας καταστήσουν οφειλέτες στις τράπεζες και να δημιουργήσουν και έναν αριθμό κενών και απούλητων διαμερισμάτων.

Με έκπληξη όμως διαπίστωσαν ότι οι τιμές δεν έπεσαν τόσο ώστε να δημιουργηθεί άνοιγμα μαζικής αγοράς ακινήτων από ενδιαφερόμενα κεφάλαια. Και όχι μόνο αυτό, αλλά σιγά-σιγά πολλά από τα απούλητα διαμερίσματα διατέθηκαν.

Φτάνοντας στο 2010, με ένα πλέγμα μεταρρυθμίσεων της νομοθεσίας ακινήτων, την οποία θεωρούσαν πολύ σκληρή και ανελαστική για τα επιχειρηματικά τους σχέδια, αλλά και το σύνολο των μέτρων για την οικονομία,δημιουργούν τις συνθήκες αυτές, ώστε ως δανειολήπτες να μη μπορούμε να εξυπηρετήσουμε τα δάνεια μας και ως ιδιοκτήτες να μη μπορούμε να τα πουλήσουμε.

Δημιουργώντας μια πραγματική ασφυξία φτάσαμε στο σημείο της μετωπικής σύγκρουσης: -Τώρα είναι πλέον εφικτό για τους δανειστές, να αποκτήσουν μια πραγματικά μεγάλη βάση ακινήτων στη χώρα σε πολύ χαμηλές τιμές.

-Γιατί όμως τα θέλουν τα ακίνητα;

Τα ακίνητά μας, εκατομμύρια σε όλη τη χώρα αν σκεφτούμε ότι για την αγορά ενός νέου ακινήτου με δάνειο, σε αρκετές περιπτώσεις έχει προσημειωθεί και δεύτερο ακίνητο, είναι το εμπόρευμα που χρειάζεται μια νέα αγορά: οι επενδύσεις κεφαλαίων, μεγάλων μεσαίων και μικρών, έως και πολύ μικρών, σε μικτά χρηματιστικά προϊόντα, τα οποία θα είναι βελτιωμένα σε σχέση με τα προηγούμενα, γνωστά ως αμοιβαία κεφάλαια. Ο επενδυτής σε αυτά τα νέα προϊόντα, θα είναι πιο ασφαλής, αφού στο καλάθι της επένδυσής του, δεν θα υπάρχουν μόνο μετοχές, ομόλογα και ομολογίες που ούτως η άλλως πάντα είχαν ρίσκο, αλλά και ακίνητα. Και μάλιστα ακίνητα που δεν θα είναι εταιρειών (πχ ασφαλιστικών εταιρειών ή τραπεζών), αλλά μικρά, ευέλικτα και άμεσα χρηστικά ακίνητα, δηλ. σπίτια, διαμερίσματα, εξοχικά. 

-Οι δανειστές ξέρουν ότι η πτώση των αξιών ακινήτων στη χώρα είναι απολύτως τεχνιτή, άρα με το που θα τα βάλλουν στο χέρι αμέσως θα αρχίσουν να ανεβαίνουν οι τιμές. Η άνοδος των τιμών θα προσελκύσει επενδυτές ενώ ταυτοχρόνως θα εξασφαλίζει και τα κέρδη των δανειστών αφού θα έχουν εξασφαλίσει την προμήθεια του εμπορεύματος σε πολύ χαμηλές τιμές.

Ποιοι θα ωφεληθούν από όλη αυτή την κίνηση στην αγορά;

Θα ωφεληθούν μόνο οι δανειστές? θα ωφεληθούν μόνο οι πλούσιοι; ΟΧΙ.

-Καμιά επιχειρηματική κίνηση στην εποχή μας δεν πετυχαίνει αν στηριχτεί μόνο στην "χονδρική". Χρειάζεται και τη "λιανική". Επομένως τα προϊόντα που είναι ήδη έτοιμα να βγουν στην αγορά θα είναι "για όλα τα βαλάντια". Ο τύπος των προϊόντων θα είναι καταβολή ενός ποσού το οποίο θα είναι εγγυημένο και η απόδοσή του θα έχει σχέση με την αξιοποίηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου. 

-Πέρασε ασφαλώς απαρατήρητο, ότι από 1ης Νοεμβρίου, άνοιξε το δικαίωμα της ενοικίασης του σπιτιού μας μέχρι και 2 μήνες περίπου, χωρίς συμβόλαιο. Ήδη μια πολύ γνωστή αμερικάνικη πλατφόρμα, μέσω της οποίας γίνονται ενοικιάσεις από τουρίστες του εξωτερικού στην Ελλάδα, κάνει θραύση. Θα έχετε ακούσει ότι ο τάδε ή ο δείνα, νοικιάζοντας το σπίτι του, ή μέρος του σπιτιού του σε τουρίστες, βγάζει ένα ικανοποιητικό ποσό χρημάτων. Πως νομίζετε ότι σκέφτεται ο κάτοχος κεφαλαίου, η τράπεζα, η μια ένωση κεφαλαίων (όπως πχ η Μπλακ Ροκ) στην προκειμένη περίπτωση;

-Γιατί ένα σπίτι που μπορεί να ''γυρίζει" και 12 φορές το χρόνο, αν το νοικιάζουν κάθε μήνα, πρέπει να το έχει ένας δανειολήπτης που δεν μπορεί να το πληρώνει? Εδώ οι απώλειες είναι διπλές: -και το δάνειο δεν πληρώνεται και το σπίτι μένει χωρίς να αξιοποιείται.

-Με αυτό το επιχείρημα, θα πείθονται οι μεσαίοι και μικροί επενδυτές για να κάμπτονται οι όποιες αναστολές, ηθικού τύπου και να κερδίζεται στην ιδέα της επένδυσης η κρίσιμη κοινωνική μάζα που είναι απαραίτητη. Να κερδίζονται δηλ. πελάτες.

-Όμως εκτός από τους επενδυτές θα υπάρξει κίνηση και στην αγορά εργασίας: μια σειρά από επαγγέλματα θα πάρουν ανάσα: χρηματιστές, μεσίτες, ασφαλιστές, τραπεζίτες, ενώ στο περιθώριο αυτών των επαγγελμάτων θα πάρουν μερικά ψίχουλα και ειδικότητες που έχουν σχέση με οικοδομικές εργασίες.

-Όπως γίνεται φανερό, τα επιχειρήματα που συζητιούνται αυτή τη στιγμή μεταξύ δανειστών και κυβέρνησης, έχουν αντικειμενική βάση, γιατί στη βάση της δικής τους λογικής αποτελούν αδήριτη ανάγκη για να "ανοίξει η αγορά ακινήτων και να μειωθεί η ανεργία".

-Η κυβέρνηση αυτή τη λογική την έχει δεχτεί από την υπογραφή του 3ου Μνημονίου. Και θα δεχτεί την πρόταση των δανειστών όπως την θέλουν γιατί έχει πεισθεί ότι ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας και την οικονομίας θα ωφεληθεί. 

Ο επικοινωνιακός χειρισμός του θέματος δεν είναι τίποτε άλλο παρά κέρδος χρόνου για την κυβέρνηση, στο γνωστό μοτίβο "έκανα ότι μπορούσα". Χρόνος στη διάρκεια του οποίου θα πετύχει τη συναίνεση από ένα μέρος των πολιτών, ότι πράγματι δεν μπορούσε να γίνει αλλιώς. Για το σκοπό αυτό θα έρθουν στη δημοσιότητα διάφορα θαλασσοδάνεια επιχειρηματιών που σωστά θα βγαίνει στον πλειστηριασμό το επιχειρηματικό ή ιδιωτικό ακίνητο κλπ. 

Το κίνημα μπροστά στο σχέδιο αναδιάρθρωσης της αγοράς ιδιωτικών ακινήτων:

- Για να γίνουμε αποτελεσματικοί πρέπει να χτυπήσουμε το ίδιο το σχέδιο. Μπορούμε? ΝΑΙ.

Γιατί, εδώ υπάρχει ένα αδύνατο σημείο, ότι το εμπόρευμα έχει εκατομμύρια "παραγωγούς" που είμαστε εμείς. Τα ακίνητα μας ανήκουν. Στις χώρες που έφτιαξαν "αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων", οι ιδιοκτήτες είναι κυρίως μεγάλες και μικρότερες μεσιτικές και κατασκευαστικές εταιρείες. Ένας βασικός λόγος που χρειάζονταν μια "αριστερή" κυβέρνηση να περάσει όλη αυτή την αναδιάρθρωση είναι και η ιδιομορφία της μικρής και πολύ μικρής ιδιοκτησίας, πράγμα που αποτελεί ιδιαιτερότητα στο σύνολο της ελληνικής οικονομίας.

-Πως θα χτυπήσουμε το επενδυτικό σχέδιο των δανειστών:

1. Με την αμφισβήτηση της ασφάλειας της επένδυσης.

2. Με την αμφισβήτηση της αξίας της επένδυσης για το σύνολο της οικονομίας.

3. Με την προβολή μια εναλλακτικής λύσης για την οικονομία στο πλαίσιο της οποίας η κατοχύρωση του δικαιώματος της στέγης θα είναι στοιχείο αλλαγής κατεύθυνσης αλλά και απόδοσης οφέλους για τον εργαζόμενο λαό.

Τα πρακτικά μέτρα που θα πάρει το κίνημα πρέπει να είναι τέτοια που να ενώνουν στη δράση την ιδιότητα του δανειολήπτη με την ιδιότητα του εργαζόμενου, του συνταξιούχου, του ελεύθ. επαγγελμτία, του αγρότη. Αυτό θα εξασφαλίσει την κοινωνική συμμαχία που είναι απαραίτητη.

Πάνω απ'όλα όμως, και πρώτο απ'όλα, είναι η απόφαση του κινήματος ότι δεν έχουμε να περιμένουμε απολύτως τίποτα από τη συνεχιζόμενη διαπραγμάτευση της κυβέρνησης. Χάνουμε πολύτιμο χρόνο. Η σύγκρουση του κινήματος με τη συμμαχία τραπεζών, ασφαλιστικών εταιρειών και χρηματιστικών ομίλων είναι αναπόφευκτη και αντικειμενική.